愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

土地探しのコツ~住宅会社に相談して「掘り出しもの」を見つけよう~

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こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは、家づくりの最初の一歩ともいえる『土地探しのコツ』です。

家づくりを考え始めたお客様にとって、土地探しは最初の関門ではないでしょうか。
「広~いリビングで家族でのんびり過ごしたい」
「ホームパーティーが好きだからオリジナルキッチンがほしいなぁ」
家を建てようと決めたら、そんな夢がどんどん膨らんでいくものです。
ネットや雑誌で好みの家を探す時間が楽しくてたまらくなるという人もたくさんいるようです。
でも、そんな夢を実現するには、まず土地が必要です。
注文住宅の場合、土地がなくては何も始まりません。

じゃあ土地を探そう!
となったとき、注文住宅を建てたいというお客様が相談する先はだいたい2つ。
不動産会社と住宅会社です。
当社のお客様のように「自分に合う住宅会社をじっくり選んで建てたい」と思っている場合、土地と建物を切り離して、建物に関してしがらみのない不動産会社に土地探しを依頼するケースが多くみられます。
だって、住宅会社に土地を探してもらったらその会社で建てなきゃいけなくなりますから。
いわゆる「条件付き」じゃなくても、見つけてもらったらやっぱりねぇ・・・
※条件付き:建築条件付き土地。指定された施工業者で建築することを条件に売買される土地のこと。

だから「不動産屋さんに依頼して、土地が決まってから住宅会社を探す」という判断は間違ってないと思います。
でも。
不動産屋さんが紹介してくれた土地を見るときには、ぜひぜひ住宅会社に相談してください。
なぜって、不動産屋さんと住宅会社では土地の見方が違うから。
本当に建てたい家を建てられるか判断できるのは建築の専門家である住宅会社しかないからです。

今日は、不動産屋さんと住宅会社の土地の見方の違いと住宅会社に相談するメリットをお話しします。

 

“いい土地”じゃなくてもいい家は建ちます

一般的に“いい土地”と言われるのはどんな土地なんでしょう。
「いい土地 条件」で検索してみると。

・駅から近い
・学校、病院、スーパーなど生活に便利施設が近くにある
・公園など住環境がいい
・広い道路に面している
・前面道路が南側にある
・間口が広い
・正方形、長方形など形が整っている
・道路との高低差がない

といったところのようです。
確かに、誰が聞いても“いい土地”ですね。
不動産屋さんが“いい土地”というのもこういう土地で、言い換えれば資産価値の高い土地だといえます。

でも、資産価値が高いということは当然購入価格も高くなってしまいます。
予算がたっぷりあるのであれば、いい土地を買うに越したことはありません。
けれども、限られた予算をやりくりしていい家を建てたいと願っているなら土地と建物にかけるお金のバランスも大切です。
土地にばかりお金をかけて、ご家族が何十年も暮らす建物にかけるお金が少なくなってしまったら本末転倒です。
※ただし、現在の不動産市場では築年数が経つにつれて建物の評価は低くなり、20年も経つとほとんどゼロになってしまいます。一方、土地は資産になりますから、そういう意味で土地にお金をかけるという判断はもちろん「アリ」です。

「でも立地条件が悪いといい家は建たないんじゃ・・・」というあなたに、住宅建築のプロ・中島工務店からのアドバイスです。
土地そのものの問題は建て方しだいでなんとかなることも多いから、優先順位は下げても大丈夫です!!!!
土地そのものの問題というのは、例えば前面道路と高低差がある「傾斜地」だとか、市街地で日当たりや風通しが心配な「狭小地」だとか、きれいな長方形や正方形ではない「変形地」などです。
これらの土地では、建築に当たってクリアすべき条件が多くなってしまいます。
しかしながら、これらの土地でもお客様の希望を叶える建築が可能な場合があり、住宅建築のプロならそれを判断することができるんです。
だから、この部分の優先順位はいったん下げて、周辺環境など自分ではどうにもならない条件をまずは重視してください。
学校や病院、スーパーなどの生活関連施設や用途地域・建ぺい率・容積率などの条件が希望に合っていれば、不動産屋さん的には「ちょっと・・・」というような土地も紹介してもらえるようお願いしておきましょう。

 

「ちょっと・・・」という土地でも希望が叶えられるか住宅会社なら判断できます

不動産屋さんから「ちょっと・・・」という土地を紹介してもらったら、住宅会社のスタッフに見てもらってください。
住宅建築のプロは、土地を見ればどんな家が建つかだいたいわかります!
どうやってその土地に建つ家をイメージするのか、ちょっとだけプロの頭の中を覗いてみましょう。

土地を見たときに、プロはこんな手順で考えます。

例1. 傾斜地だったら。
①必要な車庫スペースを確保する。
②車庫スペースを除いた奥行が十分あるか判断する。
③奥行があれば車庫の奥に建物を配置する、なければ車庫の上に建物を配置する。このとき「がけ条例」などの各種規制も考え合わせる。
④お客様の希望や周辺環境を検討してゾーニングを考える。
※がけ条例:安全のため、がけから建物までの距離を一定に保たなければならないという条例。
※ゾーニング:どこにどんな空間(機能)を置くかだいたいの配置を考えること。

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傾斜地の場合、上の図のように元の斜面(赤い点線)を2段以上の高低差のある平地に整地することから始めなくてはいけません。
「1.土地の奥行が十分ある場合」と「2.土地の奥行が足りない場合」では、土地の使い方も室内のゾーニングも違っていますね。
このほかにも、条件によっては1階と2階のあいだに中2階を設けるなどスキップフロアにする方法もあります。
2の案は1の案に比べてプライベート空間が限定されていますが、ご家族の暮らし方によってはこちらを好まれる方もたくさんいらっしゃいます。

傾斜地については、こちらの記事も参考にしてください。

例2. 三方を隣家に囲まれた狭小地だったら。
①必要な車庫スペースを確保する。
②周囲に必要なスペースを確保する(規制上必要な隣家との距離+できるだけ庭)。
③残ったスペース(間口×奥行)にお客様が希望する大きさの家が建つか判断する。
④お客様の希望や周辺環境を検討してゾーニングを考える。
さらに西側道路で光と風を取り入れるのが難しい場合などは、中庭を設けるなどの方法を考えます。

02kyoshochi車庫が1台分か2台分かでゾーニングが変わりました。
車が2台で、且つどうしても庭がほしいという場合はこの土地に建てるのは難しいという判断になりそうです。

例3. 変形地だったら。
①必要な車庫スペースを確保する。
②お客様の希望や周辺環境を検討してゾーニングを考える。

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どちらのパターンも庭に面して団らんスペースとキッチンがとれるので、気持ちよく過ごせそうです。
変形地の場合は車庫・庭・建物をどのように配置するのかが重要ですから、配置をしっかり考えればいい家になる可能性が十分あります。

ここにご紹介した3つの例のように「この土地にどんな家が建てられるのか」を土地購入前に相談に乗ってもらえるのが、住宅会社に相談する最大のメリットです。
住宅会社はお客様にとっていい家が建てられるかどうかを“いい土地”の判断基準にしますから、一般的にいわれる“いい土地”ではないけれど自分の希望が叶えられる土地が見つかることは十分あります。
それこそ掘り出しものではないでしょうか。

もちろん、土地を購入する前に住宅会社に見てもらうためには、その時点で相談できる住宅会社がなくてはいけません。
つまり、土地探しと住宅会社探しは同時に始めて土地から相談しながら家づくりを計画するのが、土地と建物にバランスよくお金をかけていい家を手に入れるひとつの方法というわけです。

 

土地情報を見るときに気をつけてほしいこと

最後に、土地情報を見るときに気をつけてほしいことをお伝えします。
駅までの距離や周辺にスーパーや学校、病院などの生活に必要な施設があるかどうかなどは誰しも気にすることでしょう。
それと同じくらい注意して見てほしいのが「用途地域」と「建ぺい率」「容積率」です。

用途地域とは、都市計画法で定められた「その土地をどんな用途に使ってよいか」という規定です。
商業地域・工業地域・住居専用地域などに分かれていて、それぞれ建ててよい建物の用途が決まっています。

戸建住宅の場合、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域が「環境がよい」として好まれることが多いのですが、これらの地域には住む人を守るために様々な規制があることに注意が必要です。
例えば、第一種低層住居専用地域ではコンビニすら建てられませんから、静かで落ち着いた暮らしが叶う一方で「すぐ近所にコンビニ!」というわけにはいかなくなります。
逆に、準工業地域ではほとんどどんな用途の建物でも建てられますが、それは「今後、周辺に何が建つかわからない」という意味でもあります。

「建ぺい率」は敷地面積に対する建築面積の割合のことで、例えば敷地面積40坪の土地で建ぺい率60%という場合、建築面積24坪まで建てられるという意味です。
一方、「容積率」は敷地面積に対する延床面積の割合で、敷地面積40坪の土地で容積率200%という場合は延床面積80坪までの建物を建てることができます。
※建築面積:建物を真上から見たときに影ができる面積。ただしバルコニーや軒や庇など開放性の高い箇所は含まない。

住居専用地域の場合、住環境を守るために建ぺい率や容積率が低く抑えられていることがあります。
ここに気をつけていないと、土地購入後に実際に設計を始めてから「思ったより小さな家しか建たない!」とわかって弱ってしまうことがあります。
また「建ぺい率が40%しかないから、40%ギリギリまで建てよう」とつくった場合、建ぺい率が見直されない限り、将来的な増築は不可能です。

もうひとつ、「市街化調整区域」でも気をつけてほしいことがあります。
市街化調整区域も都市計画法で定められたもので、新築や増築をできるだけ抑える地域となっています。
市街化調整区域で家を建てるためには所定の基準を満たして開発許可を取得しなければいけませんが、一般的に市街化調整区域は住居専用地域などに比べて土地の価格が低く抑えられているため、敢えて市街化調整区域に土地を購入したいと考えられる方もいらっしゃいます。
基準を満たしていれば開発許可を取得して新築することも可能ですが、それには時間とお金が必要です。
開発許可に要するコストをよく考慮しないと、結果的に住居専用地域などに建てるより高くなってしまうこともあります。

最初にも書いた通り、自分では変えられない条件は最初にしっかり検討しなくてはいけません。
不動産屋さんから土地の情報をもらったら、これらについてもよく確認し自分が求める環境に合っているか判断しましょう。

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