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古家付き土地を買うときに気をつけたいこと~地盤・擁壁・調整区域から解体費用まで~

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『古家付き土地を買うときの注意点』です。

土地を探していると『土地 ※現況古家あり』といった表記がされた情報に当たることも多いと思います。
中古住宅が建ったままの状態で「土地」として売りに出されているものですが、その中古住宅=古家の築年数や状態は様々です。
このような土地を買う場合、買い手は中古住宅を①解体して新築する、または②リフォーム(リノベーション)するというどちらかを選択することになります。
でも、いま家が建っているからといって必ずしもそこで建て替えができるとはいえなかったり、建てたい家が建てられないといったこともあるんです。
買ってから「え?知らなかった!」となったらたいへんですよね。
今日はそんな古家付き土地を買うときの注意点を①敷地そのものについて、②建て替える場合、③リフォームする場合に分けてまとめます。

敷地の状況で注意したいこと

まずは古家が建っている敷地そのものの状況について注意したい点を見ていきましょう。
更地を買うのとはちょっと違った見方が必要です。

①地盤の強度
地盤調査が事実上義務化されたのは2009年です。
住宅瑕疵担保履行法の施行により建築業者の多くが保険に入りましたが、保険法人が地盤や基礎に起因する事故を防ぐために地盤調査を義務化したからです。
逆にいうとそれ以前は必ずしも地盤調査が必要だったわけではありません。
つまり2009年より前に建った建物がある土地では、今まで家が建っているからといって地盤の強度が十分だとはいえないというわけです。
古家付き土地を購入する場合も地盤改良にかかる費用は見込んでおきましょう。
なお解体→建替えの場合は改めて地盤調査を行いますが、既存の中古住宅をリフォームする場合も超音波検査(表面波探査法)で地盤強度を確認した方が安心できるでしょう。
※瑕疵とは:欠陥のこと。住宅瑕疵担保履行法では構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥を指します。
※瑕疵担保履行法とは:瑕疵が見つかった場合、事業者が補修したり瑕疵によって生じた損害を賠償する責任を負い、そのための資力(お金)確保を建築業者に義務付けるもの。資力確保のため、多くの建築業者が保険に加入している。

地盤改良(柱状改良)の様子

 

②土留め・擁壁の強度
敷地と前面道路や周辺の土地に高低差がある場合、必ず土留めや擁壁があります。
土留めや擁壁について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

気をつけたいのは土留めや擁壁の強度です。
そこに建っている家が古い場合、通常、土留めや擁壁も同じくらいかそれ以上の年数が経過しているはずです。
その土留めや擁壁が現在の基準で必要な強度を満たしているのか、つくったときの図面など構造的な根拠を示す書類を見せてもらいましょう。
図面がない場合は、建築業者など専門家に見てもらった方がよいでしょう。
擁壁の基本的な構造は少し掘り返せば確認できることもありますし、非破壊検査という方法もあります。
土留めや擁壁には地盤を支える重要な役割がありますから、建替えなどの際に「この地盤じゃムリ!」となるとつくり直さなくてはいけません。
規模にもよりますが、擁壁をつくり直すとなると多額の費用が必要です。
土地を買ってから「家を建て直すには擁壁もつくり直さなきゃいけない!」なんてことにならないように、土地購入前に確認しましょう。

 

既存住宅を解体→建替えのときに注意したいこと

次に、古家付き土地を購入後に古家を解体して建替える場合に注意したいことを見ていきましょう。
できれば更地にしてもらってから購入したいところですが、実際には「土地 ※現況古家あり」と売り出されていたら、購入者が買ったあとに解体から始めなければいけないこともあります。

①市街化調整区域だと建替えできないかも
市街化調整区域は都市計画法で定められた「市街化を抑制する地域(都市計画法第7条)」で、この地域では原則として新たに家を建てることはできません(※具体的な運用は自治体によって異なります)。
でもすでに家が建っているところを建て替えるんだからいいんじゃないの?と思ってしまいそうですが。
そこには業界用語で「線引き」といわれるルールがあって、1970年の指定日以前から「宅地」として登記されていて且つ現在まで継続して宅地である場合なら、所有者が変わっても住宅の建築が認められます(1970年の何月何日が指定日になっているかは自治体によって異なります)。
具体的には登記事項証明書で確認しなくてはいけません。
まずは検討している土地が市街化調整区域なのか市街化区域なのかを確認し、もしも市街化調整区域だったら不動産屋さんにお願いして登記事項証明書を見せてもらいましょう。

線引き後に宅地になっていた場合、その土地の売買は厳しく制限されていて、購入や建替えには都市計画法の許可が必要です。
詳しい条件は自治体によって異なりますが、やはりまずは不動産屋さんに登記事項証明書を見せてもらった上で自治体の担当窓口(都市計画課など)に相談しましょう。

②用途地域や地区計画などの制限
用途地域は都市計画法第9条に定められていて、地域の環境や用途に合った利便性を守るために様々な制限があります。
例えば「第一種低層住居専用地域」では落ち着いた生活環境を守るためにコンビニも建てられません。
一方、地区計画は都市計画法第12条に定められていて、地域の特性にもとづいてどのような街にしていくかを市町村が計画するものです。
住宅に関連してよく見られる規制としては、建物の高さや外壁・屋根の色などが制限されたり、建物の外壁から道路境界線までの距離が0.5メートル以上、1メートル以上等といったものがあります。

用途地域や地区計画が定められるより前に家が建っていた場合、既存住宅はそのルールに従っていなくてもやむを得ないとされますが、次に建て替えるときにはルールに従わなくてはいけません。
今ある建物より0.5メートル後ろに下がらなくてはいけない!なんてことが起こるんです。
用途地域や地区計画は自治体のホームページなどで確認できますから、購入を考えている土地があればまず検索してみましょう。

③古家の解体費用
既存住宅の解体も古家付き土地を購入するときには避けて通れません。
解体費用はその家の構造や規模によって異なりますが、一般的に鉄筋コンクリートや鉄骨の建物は木造住宅に比べて基礎が深い分、費用が高くなります。
購入を検討している土地が複数あるなら、既存住宅の構造も含めて比較してみるとよいでしょう。

 

既存住宅をリフォーム(リノベーション)するときに注意したいこと

古家とは書かれているもののまだ十分住める家もたくさんあります。
そんなときにはリフォームして住むことも考えたいですね。

①既存住宅が合法か確認しよう
既存住宅が建った時期にもよりますが、例えば1980年代までだと建築確認申請書類や完了検査済証がないなんてこともあり得ます(当時の建築業界ではそんなことがあり得たんです・・・)。
これらの書類は、その建物が建築基準法をはじめとする各種法令や条例に敵っていることを証明する書類です。
つまり、建築確認申請書類や完了検査済証がない=合法と言い切れないということになってしまいます。
もしかしたら建ぺい率60%の土地に65%の建物が建ってしまっているかもしれません。
その状態からリフォームしようとしたら、建物を小さくしなくてはいけないこともあり得ます。

既存住宅のリフォームを考えている場合は、不動産屋さんにお願いして建築確認申請書類と完了検査済証を見せてもらいましょう。
もしそれらの書類がなかったら、建築士に現況が合法かどうかを確認してもらってください。

②希望のリフォームができるか
間取りを変えるなどの大きなリフォームをしたいなら、希望通りにできるかどうかあらかじめ建築士に見てもらうことをおすすめします。
柱や壁の中には、構造上なくしてもいいものと絶対なくせないものがあります。
購入後に「希望していたリフォームができない」とならないように、購入前に見てもらうと安心ですね。
ただしリフォームの場合は最終的には壁を壊してみないとどうなっているかわかりませんので、着工後に思っていたより手間がかかる=費用がかかるということもありますから、あらかじめご了承ください。

 

まとめ

ここに挙げてきたことの多くは、土地の売買に際して不動産屋さんから重要事項説明として買主に伝えなくてはいけないことです。
重要事項説明は専門用語も多く難しいのできちんと理解するのはたいへんですが、後々のためにしっかり把握してください。
一般財団法人不動産適正取引推進機構のコチラの資料が参考になります。

とはいえ、重要事項説明を受けるのは購入の意思がはっきりした頃でしょう。
検討しているときからここに挙げたような点を確認しておくと、落ち着いて考えられるはずです。
その際は口頭での確認ではなく、登記事項証明書・確認申請書など公的な書類を見せてもらうのが肝心です。

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