愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

注文住宅の見積もりのチェックポイント~予算調整の根拠にするための見積書の見方~

可児モデルハウスLITTLE KASHIMO ※本文とは関係ありませんが、今日は書類の話で画像がつまらないのでLITTLE KASHIMOを載せてみます(以下、画像はすべてLITTLE KASHIMO)

 

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『見積書のチェックポイント』です。

家づくりってすごくワクワクするものですが、お金の話はちょっと別。
数千万円というこれまで見たことがないような金額の買い物で、しかも20年も30年もローン返済が続くなんて考えると不安になって当たり前です。
なのに、注文住宅の見積書って難しい・・・。
項目を見たって何がなんだかわからないし、どうしても要るものなのかなくてもいいのかもわからない、金額が妥当かどうかもわからない。
でも!注文住宅の計画に付きものの予算調整は、その見積書をベースにやっていかなきゃいけないんです。

というわけで、今回は注文住宅の見積書の見方を中島工務店を例にお話しします。
特に予算調整に役立つ見積書の読み解き方をご紹介しますので、参考にしてみてください。
なお、今回取り上げるのは当社のようなゼロから設計を始める注文住宅の場合です。
「注文住宅」を掲げていても実際にはプラン集から諸条件に当てはまる基本プランを選んで、オプションで施主の希望を追加していくというパターンの住宅会社もあります(プラン集をお客様に見せるかどうかは別にして)。
そのケースでは、基本プランの金額にオプション金額を追加していくような見積もり方法を取るのが一般的で、見積書もそのような書式になっていることが多いので、今回お話しする内容は当てはまりません。

 

注文住宅の見積もりのやり方

見積書の見方をお話しする前に、ゼロから設計を始める注文住宅の見積もりのやり方を少しだけご紹介します。
一言でいえば部材の拾い出し→積み上げ方式です。
こちらは中島工務店の新築住宅の見積書の一部で、造作材を記載したページです(さすがに金額は消させてくださいね)。

下地や枠などの部材がどんな材料・サイズで何本いるかが記載されています。
このようにその家を建てるために必要な部材をひとつひとつ拾い出して、必要数×単価の合計を出していくのがゼロから設計を始める注文住宅の一般的な見積もり方法です。

 

見積書をもらうタイミング~概算見積もりと詳細見積もり

部材の拾い出し→積み上げというやり方を知ってもらうとわかると思いますが、設計が細かいところまで決まらないときちんとした見積もりはできません。
でも、お客様としては予算内で希望が叶うのかどうかをもっと早く知りたいですよね。
私たち住宅会社側としても、おおよそのプランと金額に合意してから細かい打ち合わせを進めていきたいと思っています(いっぱい打ち合わせした末に「予算オーバーで建てられない!」とかなるとお互い悲しいですもんね)。

そこで中島工務店ではお客様の要望を聞き取ってプランを提案させていただく際に、同時に概算見積もり提示しています。
こんな感じ↓↓↓↓

先ほどの見積書と比べると、細かい部材を拾う代わりに面積で計算しているのがわかりますよね。
まだ細かいところが決まっていないので、面積×単価でだいたいの金額を出すというわけです。
ゼロから設計を始める注文住宅の場合は、このようにプラン提案時に概算見積もり図面決定後に詳細見積もりを提示することが多いでしょう。
もちろん、プラン提案~図面決定までの間にも見積もりを出してくれることもあると思いますが、重要なのは「このプランと概算金額で設計を進めていくかどうか」を判断する最初の概算見積もりと具体的な要望を反映した結果の詳細見積もりです。
最初の概算見積もりはあくまで参考ですから希望を伝えるほどに金額が上がることもあれば、仕様しだいで減額になることもあります。
ただ、一生に一度の家づくり!と思うとほとんどのお客様が希望が増えることはあっても減ることはありませんから、たいてい詳細見積もりは概算見積もりより高額になってしまいます。
そこで予算調整が始まります。

では!見積書の見方を確認していきましょう。

 

見積書の見方 チェックポイントの前に~構成を理解しよう

予算調整に役立つ見積書の見方をお話しする前に、見積書の構成を確認しておきましょう。
一般的に注文住宅の見積書は最初に大きな項目が提示され、ページを進むとだんだん詳しい明細があります。

表紙はこんな感じで、合計金額が書いてあります。

次のページ(p2)にはすべての工事が列挙されています。

さらに次のページ(p3)にはp2の一番上に書かれていたA.建築本体工事に含まれる工事がすべて記載されています。

次のページ(p4)はp3の一番上に書かれていたA.建築本体工事の1.仮設工事の明細です。

このあとはA.建築本体工事の1.仮設工事の明細→2.基礎工事・・・と続き、10.家具工事の明細が終わったら、p2の2番目にあったB.住宅設備工事に含まれるすべての工事が記載されたページがあり、さらにその明細が1~並びます。
これを繰り返してp2にあったすべての工事を網羅したら終わりです。
見慣れない分厚い見積書だと思いますので、まずはこのような構成になっていることを知っておいてください。

なお、ここでどのくらいまで細かく拾い出しているかによってその会社の取り組み姿勢がわかります。
細かく出しているほど材料や設備の仕入れ、協力業者の工事内容までしっかり管理していると考えてよいでしょう。

 

見積書の見方 ①すべての項目を説明してもらおう

見積書をもらったら、すべての項目が何なのかを説明してもらいましょう。
特に詳細見積もりはその中身がわからないと、どうしても変更できないものはどれで、取り止めたり仕様変更できるものはどれなのかが判断できません。
見積もり内容をすべて把握することは予算調整の第一歩です。

中島工務店の詳細見積書は80~100ページほどもありますが、およそ1時間かけてすべての項目を説明しています。
ちょっとたいへんな作業ですが、ここで納得できるまで聞いておくと次にご紹介する②~④の確認がスムーズにできます。

 

見積書の見方 ②含まれているもの・いないものをチェック

項目を説明してもらったら、要望したものがきちんと計上されているかどうかを確認しましょう。
設計図にもとづいて見積もりをするわけですから、見積書に載っていないものは設計にも含まれていない恐れがあります。
大切な我が家です、よ~くチェックしてください。

一方、予算管理という意味では「含まれていないもの」も重要です。
詳細見積もり時には必要なすべての部材を拾い出しますが、その時点で決まっていないものは見積書に含まれていません。
中島工務店では、例えば以下のようなものが含まれていないことがあります。

・上下水道本管接続工事費:市に申し込んだ後でないと金額がわからない
・地盤改良費:地盤調査が済んでいない場合は含まれていない(詳細見積もりには含まれています)
・エアコン設備工事費、外構造園工事費、カーテン代など:施主支給にするかもしれないものや別途手配の可能性があるものは計上しないことも

ここに挙げた項目だけで合計金額は300万円以上になります。
つまり見積書に書かれた金額に加えて300万円は必要になるということですから、しっかり把握しておかないとたいへんなことになりますよね。
見積もりの説明を受ける際には、担当者に「ここに書かれている費用のほかに住み始めるまでに必要な費用」を必ず確認してください。

 

見積書の見方 ③特殊な費用の確認

特殊な費用とは、敷地条件や法的規制など諸条件から避けることができない「ウチだからかかってしまう費用」です。
例えばこういうこと。

・傾斜地で数メートルの擁壁が必要→擁壁工事費がそれなりに計上される
・敷地までの進入路が狭くてトラックや重機が入れない→通常と違う資材の運搬や施工方法が必要になるのでその分の費用が計上される
・準防火地域に建てる→延焼ラインにかかる外壁・軒裏を防火構造に、開口部を防火戸にしなくてはいけないので割高になる

お客様の希望が直接カタチになる費用ではないので私たちとしてもできるだけ抑えられるように努めますが、どうしてもそれなりの金額は必要です。
坪単価などの計算をすると割高に感じられるかもしれませんが、理由があってそうなっています。
なぜ割高になるのかをしっかり説明してもらって、削れない費用として把握しておいてください。

 

見積書の見方 ④値引きの説明を受けよう

見積書の最後の方に「調整値引き」あるいは「出精値引き」といった項目があるかもしれません。
数千円単位の端数を切ってあるくらいなら「ありがとう!」と喜んでおけばいいですが、数十万円以上の値引きがされているときには理由を確認した方がよいでしょう。

というのも、きちんとした見積もりをしていればカンタンに値引きすることはできません。
だって、その家をつくるためにはそれだけの材料と手間が必要なんですから。
具体的な根拠なく大きな値引きがされていたら、元の見積もりは何だったの!?ということになります。
悪質なケースでは、最初にわざと高めの金額を出しておいて最後にそれを値引いて見せるなんてこともあるらしいです。
ですので大幅な値引きを見つけたら理由を説明してもらってください。
それが納得できたら喜んで受け入れましょう!

 

まとめ~予算調整に挑戦しよう

見積書をもらって以上の点を確認したら予算調整を始めてみましょう。
大幅な設計変更をしない限り構造など安心安全にかかわる部分の費用はほぼ削れませんので、ひとまず受け入れましょう。
先ほどお話しした「特殊な費用」も基本的には同じですが、例えば準防火地域の防火戸などは窓の数を減らしたりサイズを小さくするといった調整方法もありますので相談してみるといいでしょう。
あとは自分たちの要望に優先順位をつけながら、設計士と相談を進めてください。
費用を抑えることに集中しすぎると家全体のバランスが崩れてしまったり、住み始めてから「やっぱりココは取り止めなければよかった」なんてこともあり得ます。
プロとじっくり相談しながら最良の住まいになるように調整していきましょう。

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