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新築増改築時の盲点!?接道義務ってなに?~基準法上の道路・公図・セットバックetc.一挙解説~

可児モデルハウス LITTLE KASHIMO

 

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『接道義務』です。

接道義務という耳慣れない言葉、家づくりの具体的な計画に入ってから初めて聞くという人も多いかもしれません。
カンタンにいうと建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない(建築基準法第42条・第43条)というルール。
緊急車両の通行など、災害時等の消防活動・救命活動をスムーズにすることがおもな目的です。
区画整理された住宅地などで問題になることはあまりありませんが、古い街や田舎ではこれが意外とくせ者で「敷地に出入りできる十分な幅の道路があるのに建てられない!?」なんてパターンがあるんです。

今日は接道義務とそれにまつわって現実的に起こり得る問題、そしてどのように対応していくのかをまとめて解説してみます。
なお、接道義務に係る具体的な判断は各自治体によって異なります。
今回はおもに愛知県における当社の経験にもとづいてお話しますので、実際の判断は建築地の自治体や確認検査機関にご相談ください。

 

接道義務~旗竿地では間口・通路幅・通路の長さに注意

まず知っておきたいのは、接道義務は都市計画または準都市計画区域内でのみ適用されるということ。
都市計画区域は都道府県が指定するもので、例えば愛知県では、設楽町などごく一部を除いてほとんどの地域が都市計画区域に指定されています。
一方、岐阜県では山間部を中心に都市計画区域に指定されていない地域もかなりあります。
まずは建築予定地が都市計画区域に指定されているかどうかを確認してみましょう。

建築予定地が都市計画区域内にあった場合、接道義務=幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールが適用されます(地域によっては幅員6メートル以上の場合もあります)。
気をつけたいのが旗竿地(はたざおち)や不整形の土地(変形した土地)で、どのような形状をしていても必ず道路に接する間口は2メートル以上なくてはいけません。

旗竿地の場合は、間口だけでなく通路すべてが幅2メートル以上なくてはいけません。
間口は2メートル以上あるよ、でもその奥の通路はちょっと狭くてね・・・というのはダメということ。
間口と通路の長さが都道府県の条例で規制されている場合もあるので注意が必要です。
例えば、愛知県では間口と通路の長さの関係が次の表のように定められています(愛知県建築基準条例 第6条)。

通路の長さが15メートル以上あるときには通路の間口・幅は2.5メートル以上必要、つまり建築基準法の規定より広くなければいけないということ。
逆にいえば間口・幅が2.5メートル未満のとき通路は15メートル未満でなくてはいけないことにもなるので気をつけましょう。

 

「建築基準法上の道路で幅員4メートル以上」かどうかは役所に確認

接道義務について理解したところで、具体的に規制をクリアしているかどうかを確認するポイントを見ていきましょう。
最初に確認したいのが、接道だと思っている道路が「建築基準法上の道路且つ幅員4メートル以上」かどうかという点です。
まずは「建築基準法上の道路」って何?という話ですが。
建築基準法第42条の内容を読み解くと、ざっくり次の表のように規定されています。

がんばってまとめてみましたけど、コレ別に詳しく知る必要ありません(プロじゃなければ詳細を知る必要はないので解説しませんが、知りたい場合はAllAboutあたりをご覧ください)。
だって最終的に建築基準法上の道路かどうかって役所に確認するしかないから!
道路の幅員の確認も含めて、これは役所に聞くしかない問題なんです。

例えば名古屋市では「指定道路図」というものをWEB上に公開していて、この地図上に示された道路が「建築基準法上の道路」というわけです。
WEB公開しているかどうかは別にして各自治体には同様の資料があり、それに照らして建築予定地が「建築基準法上の道路」に接しているか確認することになります。
このとき同時に幅員も確認しましょう。

なお、たとえ公道でも幅員が4メートル以上なければ接道とは認められませんし、交通量が多くて見た目の幅が4メートル以上の道路でも建築基準法上の道路でなければやはり接道とは認められません。
また接道の条件を満たしていても道路と敷地に高低差があると接道として認められない場合があります。
ときどき「え?この道路が建築基準法上の道路じゃないの!?」というケースがありますので、家づくりを考え始めたら早めに確認したいところです。

 

道路が敷地に接しているか公図で確認しよう

接道を確認するときにもうひとつ見ておかなくてはいけないのが公図です。
こちらも耳慣れない言葉だと思いますが、公図とは法務局に備え付けられた土地の図面で地番や土地の形状を知ることができるもので、建築確認申請の際に添付しなくてはいけません。

下の画像は公図ってこんなものっていうイメージです。
ハイ、白地図に地番だけが記載されています。

これで何がわかるんだ???と言いたくなりますが、どのように分筆されているかがわかるんです。
枝番がついているのは元は一筆の土地だったものを分筆したと考えられます。
例えば23-1から4はもともと全部まとめた大きな土地だったのが、現在は4つに分けて登記されていると推測できます。

そして、見るべきポイントは役所が接道だと認めた道路に敷地がちゃんと接しているか。
というのも、一見すると道路に接しているようなのに登記上は接していない場合があるんです。
例えば下の画像のようなパターン。

注目っていう矢印の先に細い赤い線がありますよね(わかりやすく赤にしてますが、ほんとは黒い細い線です)。
もしも公図にこの線を見つけたら要注意!
これが水路だったりするんですが、ここに水路があると23-1~3の敷地は建築基準法上の道路に接しているとは認められないことがあります。
その場合は橋を架けるなどしなくてはいけません。

あるいはこんなふうに敷地と接道のあいだに細く分筆された土地があり、地番が記載されていることがあります。
下図でいうと「50」という番号が振られているところ(これも赤にしてますが実際には黒です)。

これはつまりここに他人の敷地があるということで、さらに詳しく調査をする必要が出てきます。
見た目(現況)と公図が一致しないケースは決してめずらしくなく、この場合のように道路の一部にしか見えないのに公図を確認するとそこに所有者がいるというケースもあります。
なお、現況で23-1~3に家が建っているケースではそれらの建物は建築基準法適用前に建ったと考えられ(既存不適格)、建替えや確認申請が必要な増改築をしない限り使用し続けることは可能です。

 

接道の条件を満たさないときの対処方法~よくあるケース

建築予定地に接している道路が「建築基準法上の道路で幅員4メートル以上」という条件を満たさないと絶対家を建てられないのかというと、そういうわけではありません。
よくあるケースの対処方法をご紹介しましょう。

①接道の幅員が4メートル未満のとき→セットバック(道路後退)
建築予定地の前面道路が建築基準法上の道路ではあるけれど幅員が4メートル未満のときは、セットバック(道路後退)すれば建築可能です。
具体的には道路の中心線から2メートル後退する必要があります。
こんな感じ↓↓↓↓

今ある道路は狭いけれど、沿線の住民が少しずつ後退することで必要な広さを確保していこうということですね。
図の中にも書いた通り、セットバック部分には建物はもちろん塀や花壇などもつくれませんし、既存の塀なども取り壊さなくてはいけません。
自分の土地なのに自由に使えない・・・という状態になりますが、街全体の安全・安心のためには協力し合いたいところです。
なお、セットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積にも含まれなくなります。
セットバックは原則として道路の両側の敷地でそれぞれ行いますが、片方が川やがけなどの場合はそうでない側が4メートル下がらなくてはいけませんので注意しましょう。

②旗竿地で通路の幅員が2メートル未満のとき→隣の所有者から借りる
旗竿地で通路の幅員が2メートル未満でも、隣の敷地の通路に面した部分が通行に使えるような状態なら、そこを借りることで接道義務をクリアすることができます。
下図をご覧ください。

図の赤い部分を借りて、建築確認申請の際に隣の人が承諾していることを示す文書を添えればOKです。
ただし、借りる部分とのあいだに塀があるなど実際に通行できる状態になっていないときは認められません。
また、その部分を貸すことで隣の人が建ぺい率など各種規制を満たさなくなるときにもこの方法は認められないので慎重に確認しましょう。
※建ぺい率とは:敷地面積に対する建築面積の割合で各自治体が敷地ごとに決める。

このほかにも役所に事情を説明して建築基準法上の道路として認定してもらうなど(なかなかたいへんですけど)、状況によっていろいろな対処方法があります。
いずれにせよ接道に関しては規定をクリアしていないと建築不可能ですし、その確認にも専門知識が必要なので、プランなどを考えるより先に専門家に相談することをおすすめします。
中島工務店では、プラン申込後の敷地調査の際に役所調査として接道に係る事項も確認・報告します。

あわせて考えたい!カーポート計画の注意点はこちらの記事をご覧ください。

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