愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

将来の増改築にも必要!建築確認申請を解説~申請から完了検査の流れ、融資・登記・保険などとの関連まとめ~

長久手Studio(※本文とは関係ありません)

 

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『建築確認申請』です。

住宅会社に家づくりの流れの説明をしてもらうと、必ず出てくるのが建築確認申請です(単に確認申請といわれることも多いです)。
一般のお客様は「確認申請」という言葉をそのときに初めて聞く人も多いと思いますが、新築するときにはもちろん、将来の増改築にも影響するとても重要な手続きなんです。
融資を受けるときにも、登記や火災保険の手続きをするときにも検査済証など建築確認申請関連の書類は必須
それだけでなく、リフォームの相談でも当社の設計士がまず質問することのひとつが検査済証の有無というくらい重要です。

というわけで、今回は実はとっても重要な建築確認申請の意味や流れ、検査済証の必要性などをまとめてみました。
なお、建築確認申請の運用は自治体によって若干異なります。
この記事では愛知県で木造住宅を建てる場合を取り上げますので、そのほかの地域の方、木造住宅以外を建てる方はお住まいの自治体や確認検査機関、住宅会社などにご確認ください。

 

建築確認申請とは

建築確認申請は建築基準法第6条に定められている制度で、性能や安全性について建築基準法に適合した建物であるかどうかを確認するために建物の検査を含めて運用されているものです。
とはいっても、建物を建てるときすべてにおいて建築確認申請が必要というわけではありません。
わかりやすくするために最初に結論を言ってしまいましょう。
木造住宅の場合、3階建て以上ならすべて建築確認申請が必要。
さらに都市計画区域または準都市計画区域内ならすべて建築確認申請が必要です(仮設を除く)。

詳しくは建築基準法に定められています。
とても長い条文なので木造建築に関わるところだけカンタンにまとめると。

木造建築で建築確認申請が必要なもの
●3階建て以上か、平屋または2階建てで延床面積が500㎡を超えるもの、または高さが13メートルを超えるもの・軒の高さが9メートルを超えるもの。
●都市計画区域または準都市計画区域、あるいは景観区域内にあるもの。

 

愛知県はほとんどの地域が都市計画区域に指定されているので、愛知県内で家を建てるならまず建築確認申請が必要だと思っておいた方がいいでしょう。
これが岐阜県にいくと都市計画区域に指定されていないところも多いので、大規模でない木造戸建住宅なら建築確認申請なしで建てられることも珍しくありません。
そうした地域では工事届を出すだけで建築できますが、確認申請が必要ないからといって何を建ててもいいわけではなく、きちんと建築基準法に適した建物を建てなくてはいけないことに変わりはありません。

また、建築確認申請は新築のときだけでなく10㎡以上の増改築でも必要になります(防火地域・準防火地域では10㎡以下でも必要)。
これがリフォームのときに検査済証が必要になる理由なんですが、詳しくはのちほどお話しします。

※防火地域・準防火地域についてはこちらの記事をご覧ください。

建築確認申請の流れ

では、実際にどのような流れで手続きが進んでいくのか確認しましょう。
ここでは全体の流れを確認し、のちほどひとつひとつの手続きを詳しく見ていきます。

①建築確認申請
設計図が完成してから申請します。
確認済証が交付されるまで着工できません。

②中間検査
上棟後、主要な構造が確認できる状態のときに検査員が実施。
愛知県では必須の検査ですが、お隣の岐阜県では3階建てなど一部を除いて必要ありません。。
自治体によって違うので注意しましょう。
※愛知県でも平屋の場合は必要ありません。

③完了検査
建物が完成したときに検査員が実施。
この検査後に交付される検査済証が法律に適合した建物だという証明で、いろいろな手続きに必要になります。

建築確認申請の提出先

建築確認申請を提出し、その後の検査を実施してくれるのは建築主事または指定確認検査機関です。
建築主事は自治体の職員です。
建築基準法第4条で定められていて、人口25万人以上の自治体で置かなくてはいけないとされています。

指定確認検査機関は建築確認申請に係る業務を取り扱うことができる民間機関で、国土交通大臣・各地方整備局長・都道府県知事のいずれかの指定を受けて建築主事と同等の権限を持って業務を執り行っています。
地域別の指定機関一覧はこちらをご覧ください。

自治体に申請しても確認検査機関に申請しても、確認される内容は同じです。
が、実際に申請するとちょっとした違いがあることもあります。
例えば名古屋市の場合、自治体に出した方が申請手数料が高くて確認済証交付までに日数がかかります。
申請手数料は床面積によって異なりますが、住宅で最も多い100~200㎡の場合、名古屋市は68,000円です。
一方、確認検査機関なら2~3万円くらいが一般的。
う~ん、2倍以上もしますね。
確認済証の交付も、確認検査機関なら内容に問題がなければ即日交付も可能ですが、名古屋市に出すと数日かかります。
このあたりの状況は自治体や確認検査機関によって異なると思いますが、こんな事情なので中島工務店では通常、確認検査機関を利用しています。

では、実際の手続きの内容を具体的に見ていきましょう。

 

手続き① 建築確認申請

建築確認申請の申請者は建築主です。
ただ、実際には住宅会社(建築士)が代行するのでお客様は申請書に押印するだけということがほとんどでしょう。
申請の時期や必要なものはこんな感じ↓↓↓↓

●申請時期:図面完成後
●必要なもの:申請書・各種図面
●申請手数料:2~3万円 ※床面積100~200㎡、確認検査機関利用の場合。
●交付されるもの:確認済証

 

申請書類は正本・副本が作成され、確認検査機関と建築主がそれぞれ保管することになります。
住宅会社がほぼ全部やってくれると思いますが、お客様はきちんと申請手続きがされていることを確認しましょう。
申請書類の副本は登記や火災保険の手続きに必要です。
また、確認済証が交付されるまで工事には着手できません。

 

手続き② 中間検査

愛知県の場合、中間検査を受けなくてはいけません(平屋を除く)。
内外装工事を行うと見えなくなってしまう構造部分の施工状況を確認するのが目的です。
この検査も適切なタイミングで住宅会社が確認検査機関に申請します。

●検査時期:屋根工事・構造耐力上主要な軸組の工事完了後、構造耐力上主要な軸組と耐力壁を覆う内外装工事のあいだ
●検査手数料:3万円程度 ※床面積100~200㎡、確認検査機関利用の場合。
●交付されるもの:中間検査合格証

 

中島工務店では中間検査に先立って工事監理者が施工状況を確認した上で検査申請します。
中間検査当日は検査員が現場に来て検査項目に従ってチェックしていき、合格すれば中間検査合格証が即日交付されます。
不合格箇所があった場合は是正後の写真を提出することになり、確認検査機関が是正内容を確認しだい合格証が交付されます。
お客様は中間検査の結果を報告してもらい、合格証を確認しましょう。

 

手順③ 完了検査

完了検査は建物完成時に施工状況を確認するものです。

●検査時期:建物完成後
●検査手数料:3万円程度 ※床面積100~200㎡、確認検査機関利用の場合。
●交付されるもの:検査済証

 

完了検査も検査当日、検査員が現場に来て検査項目に従ってチェックしていき、合格すれば検査済証が即日交付されます。
不合格箇所があった場合は是正後の写真を提出することになり、確認検査機関が是正内容を確認しだい検査済証が交付されます。
詳しくはこのあとお話ししますが、このとき受け取る検査済証が融資や登記、将来の増改築などに必要となるとても重要な書類です。
しっかりと確認し、権利書などと一緒に大切に保管しましょう。

 

検査済証を大切に保管しよう

新築したときに建築確認申請関連の書類が必要になるのは、おもに融資、登記、保険手続きです。
融資の手続きでは、銀行から建築確認申請の副本と検査済証の写しの提出を求められるのが一般的。
登記の際も、同じく建築確認申請の副本と検査済証の写しが必要です。
火災保険の手続きでも建築確認申請の副本を提出して、面積や構造を確認してもらうことになります。

冒頭からお話ししているように、注意が必要なのが将来の増改築のとき。
10㎡以上の増改築、あるいは防火地域・準防火地域ではすべての増改築に際して建築確認申請をしなくてはいけません。
このとき既存の建物の検査済証がないと、今ある建物が建築基準法に適合した建物であることが証明できません。
じゃあどうなるかというと、既存の建物が建築基準法に適合していることを証明しなくてはいけなくなるんですが、実際のところ何十年も前に建った建物がどんな構造で何が使われているかを証明するのは非常に困難でたいへんな作業になります。
また、既存の建物が建った後に法改正などがあって「既存不適格」になっているケースはめずらしくありませんが、検査済証があればそれも簡単に証明できますが、ない場合は減築などにより現行法に適合するよう改築しなくてはいけないこともあります。
現実的にはリフォームそのものをあきらめたり、計画を変更せざるを得ないことも・・・。
検査済証がどれほど大切かおわかりいただけたでしょうか。

検査済証は再発行できませんし、建築業者には保管されません。
確認検査機関では発行されたという証明はできるので、きちんと発行されたことを確認できればそれで代用できることも多いでしょう。
とはいえ、リフォームなどで何十年も先に必要になった場合、建てた住宅会社がなくなっていたりお客様も世代交代されていてどこに尋ねればいいかもわからないケースがあります。
検査済証は将来にわたって必要なものなので、権利書などと一緒にしっかりと保存しておきましょう。

 

おまけ~建築確認申請がいらない地域の各種手続き

最初にお話ししたとおり、都市計画区域に指定されていない地域で大規模でない2階建て以下の木造住宅を建てる場合、建築確認申請は必要ありません。
その場合の融資や登記、火災保険の手続きはというと。
それぞれ確認しなくてはいけない内容がわかる書類を提出することになります。

融資なら工事届の写しに設計図面や見積書を添えて提出。
登記や保険手続きなら住宅会社が建築証明書を発行して提出、といった感じです(実際に必要な書類は銀行や保険会社によって異なります)。
建築確認申請がいらない地域では、何が必要か早めに相談しておきましょう。

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