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がけ条例対策!擁壁の費用の抑え方~土地探しのときに知っておきたい費用に差がつくポイントと基礎杭や深基礎で規制をクリアする方法~

 

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
本日のテーマは『擁壁(ようへき)』です。

擁壁は、傾斜地に家を建てる場合の注意点をまとめたこちらの記事で取り上げました↓↓↓↓

この記事はとても好評で実際に相談のお電話などをいただくことも増えたんですが、改めて思うのは「擁壁が必要な土地って多いんだなぁ」ということ。
擁壁と聞くとそびえたつ壁のようなイメージを持つかもしれませんが、実際には高低差2mでがけ条例に引っかかってしまうので、土地のどこかに擁壁が必要になるケースはよくあります。
例えばこんな街並み、見かけますよね↓↓↓↓

道路の右側の矢印のコンクリートの部分が擁壁です。
手前に停まっている車と比べると、およそ2mほどの高さがあることがわかると思います。
さらに道路の左奥の赤い矢印が示しているところも擁壁です。
こんなふうに、街の中には擁壁がたくさんあります。

特に注意したいのが土地探しのとき。
「周辺相場よりちょっと安い土地を見つけた!」と思ったらがけ条例の対象で擁壁が必要な場合がめずらしくありません。
当社にいただくご相談でも、土地は割安だけれど擁壁の工事費用がン百万…なんてことも(←ちょくちょくあります^ ^;)。
擁壁はもちろん安全のために重要です。
とはいえ、家づくりのときに限られた予算を擁壁にたくさん使わなくてはいけなくなると悲しくなってしまいますし、あまりに費用が嵩むと家が建てられなくなってしまうこともあります。
ひとくくりに擁壁といっても、費用がたくさんかかるケースもあれば比較的抑えられるケースもあります。
土地探しに際しては、傾斜地でも擁壁工事費が抑えられる土地と高額になりやすい土地の違いを知っておきたいところです。

というわけで、今日は擁壁について、特に土地探しのときに知っておきたいことに焦点を絞ってご紹介。
まずはどんなときに擁壁が必要なのかがけ条例を復習し、関連用語を確認、擁壁の工事費に差がつくポイント、基礎杭でがけ条例をクリアする方法などをお話しします。

 

この記事でわかること
●がけ条例の概要(愛知県を例に)
●擁壁関連用語~現場打ち・プレキャスト・間知ブロック・切土盛土・不適格擁壁
●擁壁の工事費に差がつくポイント
●基礎杭or深基礎でがけ条例をクリアする方法(愛知県の場合)

 

がけ条例と擁壁~愛知県を例に

擁壁が必要になるのはがけ条例の対象になったとき。
がけ条例は自治体によって多少内容が違いますので、今回は愛知県を例に見ていきましょう。
詳しくは先ほどご紹介した記事をご覧いただくとして、要点だけカンタンにまとめると。

●がけとは勾配30度を超える傾斜地のこと。
●がけの上下にある建物は、がけの高さの2倍分、がけから離れなくてはいけない。
●がけ条例の対象になるのは、がけの高さが2m以上のとき。
※その他詳細は「愛知県建築基準条例」第8条をご覧ください。

 

わかりやすく絵にするとこういうことです↓↓↓↓

仮にがけの高さが2mだとしたら、建物はがけから4m離して建てなくてはいけません。
がけが3mだったら6mです。
土地にもよりますが、これだと家がとても小さくなったり建てられなくなったりすることがあります。
そこで登場するのが擁壁です。
擁壁をつくるとこの距離を離さなくてよくなるので、土地を有効に使えます。

つまり、現実的には勾配30度以上・高さ2m以上のがけのある土地で擁壁が必要な場合が多いということ。
土地の条件や建てたい家のプランによっては傾斜地の記事でご紹介したような混構造、スキップフロアなどの方法もあります。
ただ、やはり家が建つ部分をできるだけ平坦で広くした方が使い勝手がよくなるケースが多いので、土地探しのときに傾斜地が候補になったら擁壁をつくって土を入れたり削ったりして平坦な敷地をつくることを想定しておいた方がよいでしょう。

 

土地の不動産情報でがけ条例をチェックしよう

実際にインターネットや不動産屋さんで不動産情報を見るときには「備考」欄や「その他法令上の制限」欄を確認しましょう。
特にネットでは情報サイトによって記載方法が違うので、詳細まで確認してください。

インターネットの不動産サイトの例

 

不動産屋さんの情報シートの例

 

知っておきたい擁壁関連用語

次に、擁壁について考えるときに知っておきたい用語を押さえておきましょう。

現場打ち
現場で型枠をつくってコンクリートを打設する方法。
現場の状況に合わせて施工できる、3mを超えるような高い擁壁がつくれるなどのメリットがあります。

プレキャスト(既製品)
工場生産の既製品を現場に運んできて設置する方法。
現場打ちより工期が短縮できる、施工時に天候に左右されにくいといったメリットがあります。
寸法が決まっており、宅地造成に用いられるものは高さ3m以下が中心です。

間知ブロック
間知(けんち)ブロックは既製品のブロックで、積み重ねて擁壁をつくります。
こんなやつ、見たことありますよね↓↓↓↓

一般的にコンクリート擁壁より間知ブロックの方が費用が抑えられるケースが多いです。
が、コンクリート擁壁が垂直に施工できるのに対して、間知ブロックは斜めに積んでいかなくてはいけません。
その分、擁壁の上の敷地が狭くなるというデメリットがあります。

 

切土・盛土
切土(きりど):傾斜地を切り出して平らな敷地にすること。
盛土(もりど):傾斜地に土を盛って平らな敷地にすること。
傾斜地に擁壁をつくって平坦にするときには、切土か盛土、あるいは両方することになります。
建築地が宅地造成等規制法の対象の場合、次の条件に当てはまると許可申請が必要です。
・切土の場合で、高さが2メートルを超えるがけができるもの。
・盛土の場合で、高さが1メートルを超えるがけができるもの。
・切土と盛度を同時にする場合、盛土部分に1メートルいかのがけができ、且つ切土と盛度を合わせて2メートルを超えるがけができるもの。
・切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの。

不適格擁壁
規制ができる前からあるなど、現在の法令に基づく基準を満たしていない擁壁を不適格擁壁といいます。
地域によって建築確認申請、宅地造成等規制法、都市計画法、津波防災法の対象になり、それぞれ申請や許可が必要です(資料:公益社団法人地盤工学会)。
現在住宅などが建っている擁壁でも不適格擁壁はたくさんあります。
一昔前に多いブロック積みや大谷石積みは不適格擁壁ですし、コンクリート擁壁でも建築確認申請の検査済証がなければ不適格擁壁です。
既存擁壁のある土地の購入を検討する際には、不動産業者に擁壁の検査済証があるか必ず確認しましょう。
家づくりについて相談している住宅会社があれば、お願いすればこうしたことも調べてくれるはずです。
その土地に希望の家を建てられるかを判断するには、建ぺい率などの規制・擁壁工事費を含む資金計画・希望するプランとの整合性などを複合的に考えなくてはいけません。
そういう意味でも、不動産業者だけでなく、住宅会社・建築業者に相談した方が安心です。

 

擁壁の工事費に差がつくポイント ①高さ

お待たせしました!
それでは擁壁の費用に差がつくポイントを確認していきましょう。
ひとつめは擁壁の高さです。

擁壁は高さによって厚みが変わります。
強度の問題ですから、当然、高い方が厚みが必要になります。
具体的な基準は各自治体によって決められていますが、例えば名古屋市のL型擁壁の規定はこんな感じ(断面図です)↓↓↓↓

名古屋市擁壁の標準構造図より

 

上図の左が高さ2m、右が高さ4mの擁壁です。
専門的なので構造的な意味はちょっと置いておくとして、すべての数字が4mの場合の方が大きくなっているのがわかりますよね。
擁壁は長さより厚み(=高さに比例)の方がコストに影響します。

また、擁壁をつくるには一度土を掘って基礎をつくらなくてはいけませんが、高ければ高いほど掘り返したり埋め戻したりする土の量が増えますし、深く掘るためには大きな重機が必要です。
土を扱う量が多いと費用がかかりますし(次の項目参照)、重機も大型なものほど高額です。
つまり、高い擁壁をつくるほどコストアップになるということ。
表面積が同じ40㎡の擁壁をつくるとしたら、高さ2mの擁壁を20mつくるより、高さ4mの擁壁を10mつくる方が費用が高くなるのが一般的です。

実際には周辺環境やプランによっても工事費が違ってきますので一概には言えませんが、ほとんど平坦で一部に大きな高低差がある土地より、少なめの高低差が長く続く土地の方が擁壁工事費を抑えられる可能性があるといえます。
なお高い擁壁をつくると擁壁自体が非常に重くなるので、それを支えるために地盤改良が必要になるケースもあります。
すると、さらにコストアップになるので注意が必要です。

 

擁壁の工事費に差がつくポイント ②土の処理

傾斜地を平坦にするためには切土または盛土、あるいは両方が必要です。
そのときに必ず必要になるのが土の処理費です。
具体的にはこんな感じ↓↓↓↓

傾斜地を平坦にするときの土の処理費のおもな内訳
●削った土の処分費(残土処分費)
●盛土のための土の購入費
●削ったとき、購入したときの土の運搬費(機材費を含む)

 

大きな重機がやってきて土を削って運び出したり、あるいは逆に新しい土を運んできて入れたり。
なんとなく、なかなか大掛かりな工事なのはイメージできますよね。
近年は廃棄物の処理がどんどん難しくなっていますから、残土処分費も高くなる一方です。
処理する土の量によっては数十万円~100万円以上かかることもあります。

では、どうすればいいかというと。
削った土を敷地内で使えれば土の処理費を抑えられます。
つまり傾斜地の高い部分の土を削って低い部分に移動させて使えたらコストダウンになるというわけです。

ただし、この方法は上図のように盛土と切土両方が必要なケースでしか使えません。
周辺環境やプランによって地盤面の高さをどこにするかは変わってきます。
住み始めてからの環境は重要ですから造成費を抑えることばかり優先してはいけませんが、可能であれば土の処理費の面でも有利になるように検討してもらえないか相談してみましょう。

 

現場打ちと既製品(プレキャスト)の費用比較

先ほど知っておきたい擁壁関連用語のところで、擁壁には現場打ちでつくるものと工場生産の既製品=プレキャストがあるとお話しました。
現場打ちとプレキャストのどちらがよいかはケースバイケースです。

基本的にはプレキャストの方が安価なケースが多いですが、設置場所の環境によるため一概には言えません。
プレキャストは寸法が決まっているのでつくりたい擁壁にちょうどよくないと採用できませんし、運搬・工事に10トン車や大型のレッカー車が必要なため、道路など周辺環境によっても採用できません。
プレキャスト擁壁そのものは費用を抑えられても、使用する数や場所によっては運搬費の方が高額になることもあります。

もちろん、現場打ちとプレキャスト擁壁を組み合わせて施工することもできます。
どちらがよいかはプランや敷地環境によって違うので、どのように住みたいかを住宅会社にしっかりと相談し、両方の可能性を念頭に置いて検討してもらいましょう。

 

基礎杭または深基礎でがけ条例をクリアする方法(愛知県の場合)

「傾斜地に家を建てるときの注意点」記事(最初にご紹介したやつ)で擁壁のほかに混構造、スキップフロアをご紹介しました。
これらの方法はがけの下に家を建てる場合に適していて、がけの上に家を建てる場合には使えません。
がけの上に家を建てる場合は、やはり基本的には擁壁をつくって平坦な地盤を大きくつくるのが使い勝手がいいといえます。
平坦にしておけば家を建てても庭にしても、将来的にもなにかと使いやすいですからね。

でもでも。
擁壁が高さ4mとかで長さも10m以上とか必要な場合、それだけでン百万円とか、下手をすると1,000万円近く費用が掛かってしまうことがあります。
それはいくらなんでも・・・と思いますよね。

そんなときにもうひとつ検討してみたいのが深基礎または基礎杭を使う方法。
愛知県建築基準条例の第8条1項の但し書き規定が根拠です。

(略)
2(2)がけの上に建築物を建築する場合で、当該建築物の基礎を鉄筋コンクリート造の布基礎その他これに類するものとし、かつがけの下端から水平面に対し30度の角度をなす面の下方に当該基礎の底(基礎杭がある場合は杭の先端)を設けたとき

 

つまり、がけの下から30度のラインより下まで深基礎をつくるか杭を打てばいいということ↓↓↓↓

基礎杭ではなく深基礎でもOK

 

現地の状況にもよりますが基礎杭は結構な数を打たなくてはいけませんから、やはり数百万円はかかることがあります。
それでも同じ条件で擁壁をつくるのに比べればコストを抑えられる可能性が高いです(状況によりますが、高低差2mくらいでも擁壁よりはコストダウンできそうです)。

この方法のデメリットは、土留めとなる擁壁がないため斜面部分の土が流れ出す恐れがあること。
斜面部分には植栽を植えるなど土を留めるためのなんらかの措置が必要です。
また、基礎杭の位置と数はプランによって決まるため、土地探しの段階では建てたい家の規模から概算費用を出すのが限界です。
具体的な費用はプラン決定後までわかりませんので、概算見積もりから多少の増減はあると考えておきましょう。

なお、東京都など同様の規定がある自治体もありますが、岐阜県にはこの規定はありません。
お住まいの地域によって異なりますので、よく確認してください。

 

土地探しのときから住宅会社に相談しよう

「傾斜地に家を建てるときの注意点」記事と同じ結論になってしまいますが。
土地探しのときには、検討段階で不動産業者だけでなく住宅会社に相談しましょう。
住む人の希望や敷地環境を考慮してその土地をどう使うかによって、擁壁を含む造成の方法も違ってきます。
それは実際に設計・施工する住宅会社でなければ判断できません。

傾斜地に限らず、不動産屋さんが「いい土地」だと思わなくても、住宅会社に相談したら「住む人にとっていい土地」にすることができる可能性があります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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