愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

新築注文住宅の坪単価とは~延床面積と施工面積、何が含まれるか、影響が大きいポイントも~

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『坪単価』です。

家づくりの最初に気になることといえば土地とお金。
自分の予算内でどこにどんな家が建てられるかを知らなければ具体的な計画は始められませんから、住宅の値段はお客様が最初に知りたいことのひとつです。
ところが、1軒1軒違う建物をつくる注文住宅は設計してみないといくらかかるか具体的にはわかりません。
そこで登場するのが坪単価ですが、実は坪単価には明確な定義がなく単純比較できるわけではないちょっとした曲者なんです。
今日はまず坪単価をわかりにくくしているポイントを確認。
具体的には坪単価の根拠になっている面積、坪単価に含まれているものの違いについてお話します。
結論としては①延床面積で割った坪単価なのか、施工面積で割った坪単価なのか、②何が含まれているのかを確認するのが大事です。
あわせて坪単価の増減に影響する要素も簡単にまとめましたのでご覧ください。

この記事でわかること
●坪単価とは
●根拠となる面積:延床面積と施工面積
●坪単価に含まれているもの、いないもの
●坪単価の増減に影響する要素

 

  坪単価とは

坪単価とは建築工事費を面積で割ったものです。
例えば建築工事費2,500万円、面積35坪の建物なら坪単価は2,500万円÷35坪で71.4万円になります。

このときに気をつけたいのが「建築工事費」と「面積」の定義です。
坪単価という言葉はとても一般的に使われますが、根拠となっている建築工事費と面積が具体的に何を指すのかは決まっていません。
つまり、住宅会社によって違う解釈ができるということです。
具体的に確認していきましょう。

 

延床面積と施工面積

坪単価=建築工事費÷面積ですが、このときの面積は延床面積の場合と施工面積の場合があります。

●延床面積とは:建築基準法に基づいて各階の床面積を合計した面積。吹き抜けやロフト、玄関ポーチなどは延床面積に含まない。
●施工面積とは:実際に施工した面積。吹き抜けなど延床面積に含まない部分も含む。ただし法律に基づく用語ではないため、会社によって含まれる範囲が違う。

 

例えば2,500万円でこんな住宅を建てたとしましょう↓↓↓↓

1階床面積 20坪
2階床面積 15坪
建築面積 21坪
ロフト 2坪
吹き抜け 2坪
ベランダ 1坪
※建築面積とは:建物を真上から見たときの面積(水平投影面積)。外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積を指す。

この建物の延床面積は35坪です。
施工面積は会社によって算出方法が違いますが、中島工務店の基準で算出すると39.5坪になります。
つまりこの建物の坪単価は、延床面積で割ると71.4万円(2,500万円÷35坪)、施工面積で割ると63.3万円(2,500万円÷39.5坪)です。
8.1万円もの差がついてしまいました。
※中島工務店の施工面積算出基準では吹き抜けは×1倍、ロフトやベランダは×0.5倍とするといったルールがあります。このルールは会社によって違います。

坪単価30~50万円といった価格帯のいわゆるローコスト住宅では施工面積で割った坪単価を使用していることが多いといいます。
通常、施工面積の方が延床面積より大きくなるので、施工面積で割った坪単価を単純に建てたい家の規模に換算すると結構な差額が出てしまうことがあり注意が必要です。
また、複数の会社を比較するときにも「延床面積で割った坪単価」と「施工面積で割った坪単価」を比較していたのでは意味がありません。
施工面積は会社によって算出方法が違うので、「施工面積で割った坪単価の会社同士」でも単純比較はできません。
坪単価を聞くときにはまず根拠となっている面積が延床面積なのか施工面積なのかを確認した上で、住宅会社の比較には適さないことを念頭に置いて聞いてください。

 

坪単価に含まれているもの、いないもの

坪単価=建築工事費÷面積(延床面積または施工面積)でした。
面積の定義が曖昧だったように建築工事費の定義もとても曖昧で、会社によってどこまで含まれるかに違いがあります。

建物の躯体や仕上げにかかる費用は通常含まれていますが、給排水設備工事費やカーテン、エアコン、照明などの費用は会社によって扱いが分かれるところ。
建築工事費にまったく含まない会社もあれば、一部を含む会社も、全部含む会社もあります。
中島工務店の場合は給排水設備工事費や住宅設備(キッチンや洗面化粧台)、造付家具は坪単価に含んでおり、照明やエアコンも施主支給でない場合は含まれています。
一方、太陽光発電やペレットストーブ、ウッドデッキ、外構などは建築工事費には含んでいません。
この分け方が会社によって違い、特に給排水設備工事は建築工事費に含まない会社も結構あると聞きます。

ですので、お客様に注意してほしい点は2つ。
①坪単価に含まれない費用で、住み始めるまでにかかる費用を確認する。
②会社によって含まれているものが異なるため、単純比較しない。

上記①をやることによって実際にかかる費用の総額がだいたい見えてきます。
ただし、坪単価もそこに含まれていない費用もあくまで目安です。
注文住宅は様々な条件によってずいぶん金額が変わってきますので、自分の家にかかる費用を知りたいならやはりきちんと相談するのがオススメです。

 

坪単価の増減に影響する要素

最後に、坪単価の増減に影響する要素を簡単にご紹介します。

坪単価に影響する要素
●建物の規模
●平屋か2階建てか
●建物の形
●屋根の形
●和風か洋風か
●仕上げ材の種類
●住宅設備のグレード

 

建物の規模
規模が小さいほど坪単価は高くなります。
水廻りなどの設備にかかる費用は規模が大きくても小さくても大差ありません(グレードが同じなら)。
建物が大きくなったからといってキッチンや浴室の数が増えるわけではなく、通常増えるのは居室部分です。
床や壁を張るだけで配管などもいらない居室が増えても、広さに比例して坪単価が高くなるほどにはコストは嵩みません(もちろん総額は高くなります)。

平屋か2階建てか
平屋の方が基礎と屋根の面積が増えるため割高になります。
基礎と屋根は工事費に占める割合が高いため、坪単価にも影響します。

建物の形
複雑な形になるほど外壁面積が増えるため、構造材・仕上げ材・断熱材・屋根・基礎・足場など必要なものすべてが増えていきます。
同じ面積ならシンプルな形の方が複雑な形の建物より坪単価は安くなります。

 

屋根の形
屋根の形には大きく分けて切妻・寄棟・入母屋があり、施工時の手間が異なります。
画像を見ただけでも切妻より寄棟、さらに入母屋が複雑な造りなのがわかりますよね。
軒の出や妻の出の出幅も、大きく深く出ているほど構造材も仕上げ材も手間もたくさんかかりますから、坪単価にも影響してきます。

和風か洋風か
一般的に和風の方が洋風より坪単価が高くなります。
和風住宅は立派な床柱など割高な木材をたくさん使う上、大工による木の細工が多いからです。

仕上げ材の種類
同じ面積なら仕上げ材に高いものを使えば坪単価は高くなります。
例えば外壁を塗り壁にすると化粧サイディングの約2倍の費用がかかるので、坪単価にも影響します。

住宅設備のグレード
住宅設備にかかる費用は35坪程度の場合、およそ150万円~300万円(当社実績)。
選ぶもので約2倍になり、35坪なら坪単価が4万円も違ってきます。

 

まとめ;坪単価は参考程度に聞いておこう

このように坪単価はとても曖昧で、簡単に高く見せたり安く見せたりすることができます。
「延床面積30坪の家を予算1,500万円で建てたい」というときに「坪単価70万円の住宅会社に相談するのは難しいかな」という程度の判断には使えますが、坪単価50万円を謳っている会社なら必ず建てられるということにはなりません。
住宅会社選びで坪単価を聞きたくなる気持ちはよくわかりますが、参考程度に聞いておきましょう。

ちなみに、中島工務店の坪単価は35坪2階建てで約70万円~(延床面積で計算)、平屋の場合は約80万円~です。

関連記事です。
注文住宅のお金のこと、いろいろまとめていますのでぜひご覧ください。

来場予約はこちら