愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

注文住宅の別途工事費とは~建築本体工事のほかに何が必要?費用が増減するポイントも~

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『別途工事費』です。

中島工務店ではプランなど具体的な計画に進む前に、必ず概算資金計画を行います。
これは見積もりとは異なり、お客様の予算のうち建物本体に使えるお金はいくらかを算出するもの。
諸費用や別途工事と呼ばれるもののほとんどは必ず支払わなければならず金額もほぼわかっているものなので、その金額を予算からあらかじめ差し引いて本当に建築に使える費用を割り出すというわけです。

仮に総予算3,500万円の場合の概算資金計画をグラフにしてみるとこんな感じ↓↓↓↓
※解体・造成なし、住宅ローン2,000万円(35年返済)を想定。

総予算3,000万円の場合、建築本体工事の予算はおよそ2,500万円だとわかります。
え?1,000万円近くも別途工事や諸費用が必要なの!?と思われるかもしれません。
実際に驚かれるお客様も結構いらっしゃいます(先に種明かしをしておくと、この例では本体工事を除く費用のうち約300万円が消費税です)。
というわけで、具体的に考え始めてからびっくりしないように注文住宅の別途工事費、諸費用について解説します。
が、あまりにも長くなってしまったのでまずは『別途工事費編』!
次回『諸費用編』をお送りします。

なお、今回は土地の購入費およびそれに伴う諸費用については解説しません。
また各種費用には個別のお客様の状況、地域や会社による違いがありますので、あらかじめご了承ください。
具体的にご自身の場合が知りたいなら、早めに建築予定の住宅会社に相談しましょう。

 

この記事でわかること
●注文住宅の別途工事の内訳
●住宅ローンに含めることができるもの、できないもの
●別途工事や諸費用が増減するポイント

 

別途工事費 ①解体工事費

別途工事費のひとつめは解体工事費。
建築予定地に既存建物がある場合に必要です。

住宅ローンに含められるか → 答え:契約による。
解体工事費は、新築工事とひとつの工事として契約する場合は住宅ローンに含むことができます。
いずれ新築する予定で先に解体したり、新築工事を依頼する建築業者と違う業者に依頼する場合など、新築工事の契約と別契約になると住宅ローンには含められません。

費用が増減するポイント → 解体する建物の構造や規模等による。
解体工事費は建物の構造や規模、各種条件によって大幅に増減します。
規模はもちろん大きいほど高額になります。
構造としては、通常、木造<鉄骨造<鉄筋コンクリート造の順に高くなります。
また、内部に家財等が残っている場合はその処分費も必要です。
ほかには解体する建物までの道路が狭いなどの理由で重機が入れない場合、既存の庭を残すなど配慮が必要な場合、アスベストなど処分が難しい建材が含まれている場合など状況によってさらに費用が発生します。

解体工事費は地域や業者による差が比較的大きいので、節約したい場合は新築工事の契約とは切り離してご自身で解体業者を見つけてもよいでしょう。
ご自身で手配したときには騒音や振動など近隣への配慮や、解体後の廃棄物の処理状況などもしっかり確認するようにしてください(その後の新築工事にも影響しますので・・・)。

 

別途工事費 ②造成工事費

造成とは、地盤面を住宅建築に適した状態に造り直すこと。
高低差のある敷地で擁壁をつくったり、田畑などに土を入れて平らに均したりします。
これまで建物が建っていた土地や整地された分譲地では必要ないことがほとんどですが、土地の状態や規模によって数十万円~数百万円、大きな擁壁をつくる場合には1,000万円以上かかることもあります。

住宅ローンに含められるか → 答え:契約による。
解体工事費同様、新築工事とひとつの工事として契約する場合は住宅ローンに含むことができます。
新築工事に先立って別の工事として契約した場合は住宅ローンには含められません。

費用が増減するポイント → 土地の形状と土質、面積しだい。
高低差のある敷地では擁壁や土留めをつくったり、切土・盛土などで土地を平らにしなければならないため費用が嵩みがち。
通常、高低差が大きければ大きいほど費用が高くなります。
もともと田畑だった土地では、その土質によって土の入れ替えが必要かどうか決まります。
もちろん面積にもより、広ければ広いほど造成工事費はたくさん必要になります。
いずれにせよ、造成が必要と判断されたらそのままでは家が建てられないという意味なので、必要とされる工事をきちんとしましょう。

擁壁について詳しく知りたい場合はこちらの記事をご覧ください。

 

別途工事費 ③地盤改良工事費

地盤改良工事費が必要かどうか、どの程度の工事が必要かは、プランが決まって地盤調査をするまでわかりません。
まったく必要ないケースもあれば100万円以上かかるケースもあります。
とはいえ、まったく必要ない方が少ないのでかかるものと思っておいた方がよいでしょう。

中島工務店では、建物の規模と地盤調査会社が提供する近隣の実績データからおよその金額を概算資金計画時に見込んでおきます。
それより高い場合も抑えられる場合もありますが、抑えられたらラッキーというくらいに考えていただくようお願いしています。

住宅ローンに含められるか → 答え:含められる。
通常、地盤改良工事費は新築工事の一部として契約に含まれるので住宅ローンに含めることができます。

費用が増減するポイント → プラン決定後は工事費は変えられない
地盤改良は重要な工事なので、必要と判断されたら工事費そのものの減額はできません。
ただ、建物の規模が小さければ工事の範囲が小さくなる分、費用を抑えることはできます。
建物の規模を小さくすると建築本体工事費を含む費用全般を抑えられます。
とはいえ、暮らしやすさや好みなどプランには大切にしたいことがたくさんありますので、費用とのバランスを設計士とよく相談した上で必要な費用はしっかりかけていただきたいと思います。

 

別途工事費 ④上下水道・ガス引込工事

建築予定地に上下水道やガスが引き込まれていない場合、引込工事が必要です。
過去に住宅が建っていた土地ならすでに引き込まれていることがほとんどですが、水道は現在の戸建では口径20mmが一般的なのに対して古い家では13mmを採用していることが多いので、その場合は口径変更が必要です(13mmでも生活できますが、やや水圧不足で不自由に感じやすいので口径変更をオススメしています)。
口径変更は新たに水道を引くのと同じ費用がかかります。
当社の場合、上下水道+ガス引込工事で70~80万円程度といったところ(建築予定地前まで本管が通っている場合)。

住宅ローンに含められるか → 答え:含められる。
通常、上下水道・ガス引込工事費は新築工事の一部として契約に含まれるので住宅ローンに含めることができます。

費用が増減するポイント → オール電化ならガス引込工事が不要。
オール電化を選んだらガス引込工事は必要なくなるので、20~30万円程度費用が抑えられます。

 

別途工事費 ⑤外構工事費

最初に載せた事例のグラフでは外構工事費と別途工事費は別に掲載しました。
なぜなら、ここまでに取り上げた解体・造成・地盤改良・上下水道ガス引込工事と違い、外構工事費はお客様の意向でやるかやらないか、どのくらいやるかを決められるから。
よって外構にかかる費用はお客様しだい。
当社では、般的なアルミカーポート1台分にシンボルツリー程度の植栽、門柱、ちょっとしたフェンスで100~150万円といったところです。

外構はつくらないという選択肢もありますが、住み心地や安全、建物の見た目などに大きく影響するので建物と同時につくるのがオススメです。
中島工務店では概算資金計画時に、フェンスなど安全上必要なものは必ず計上し、カーポートや植栽などは希望を聞きながらおよその費用を見込むようにしています。

住宅ローンに含められるか → 答え:契約による。
新築工事とひとつの工事として契約する場合は住宅ローンに含むことができます。
新築工事が終わって入居後に外構工事をする場合がありますが、そのように別の工事として契約すると住宅ローンには含められません。

費用が増減するポイント → お客様しだい。
繰り返しになりますが、外構はなくても住めますのでどこまでやるかはお客様しだい。
ただし敷地の周りに崖や水路がある場合にフェンスを設置するなど、安全上必要なものは必ず設置してください。

 

別途工事費 ⑥その他の工事

その他の工事にはエアコン設置工事、カーテン工事、床暖房設置工事、太陽光発電設置工事などがあります。
おおざっぱにいうと、建物本体とは別に単体で成立するモノを取り付ける工事だと思ってください。
ただし、建築本体工事に何を含んでいて、何をその他の工事として扱うかは会社によって異なります。
費用もお客様が何をやりたいかによってまったく変わってきます。

住宅ローンに含められるか → 答え:契約による。
新築工事の一部に含んで契約する場合は住宅ローンに含むことができます
床暖房工事などは新築工事と同時にやるしかないため当然ひとつの契約になりますが、エアコン工事などは引渡し後に改めてすることも可能です。
その場合は新築工事とは別契約になるので住宅ローンには含められません。

費用が増減するポイント → 設置するものを厳選する、家電量販店に依頼するなど。
設計時には「せっかくだから」と奮発するお客様も多いですが、何が必要かよく考えて、設置する場合もオーバースペックにならないように適切な性能の製品を選びましょう。
エアコンは引渡し後に家電量販店に依頼する方法もあります。
ただし、最近の高気密高断熱住宅はエアコンの施工が難しく家電量販店では設置を断られるケースがありますので、できれば建築時に一緒に施工した方が安心です。

 

設計料

別途工事の最後は設計料です。
設計料は設計事務所に依頼する場合は必ず必要です。
工務店の場合は、会社によって建築本体工事費に含まれていることがあります。
設計に関わる費用として工事監理費や建築確認申請、長期優良住宅等各種申請手数料などがありますが、これらは会社によって設計料に含むこともあれば諸費用として計上する場合もあります。
このように設計料は会社の考え方に左右されるため、会社によって大幅に違います。

中島工務店では設計時には設計契約、設計完了後に工事請負契約を締結し、設計料は工事費とは別に計上します。
設計料には工事監理費、確認申請・長期優良住宅申請手数料を含みます。
具体的な金額は想定される建物の規模や条件によって、概算資金計画時に提示します。

住宅ローンに含められるか → 契約による。
新築工事の一部に含んで契約する場合は住宅ローンに含むことができます
当社のように設計契約と工事請負契約が別の場合は住宅ローンに含むことはできません。

費用が増減するポイント → 会社によって違う。
設計料の考え方が会社によって違うため一概にはいえません。
一般的に建物の規模が大きかったり複雑な条件を含むほど費用は高くなりますが、それもその会社の考え方しだいです。
住宅会社を決める前に「設計料はいくらか」「何の費用が含まれているのか」「高くなる場合があるのか」などを確認しておきましょう。

 

別途工事費のチェックポイント&注意点

以上が別途工事費として通常考えられるものです。
家づくりの計画を始めた段階でチェックしたいことはこんな感じ↓↓↓↓

●およその費用を把握しよう
費用がわかるものは当社の場合の一般的な金額を記載しました。
金額に幅があると記載したものも、個別のお客様の条件(敷地条件、おもな要望)を確認すればだいたいのめやすは立てられます。
住宅会社をある程度絞ったら、別途工事にどのくらいの費用がかかるか相談してみるとよいでしょう。

●住宅ローンに含められない分は現金を用意しよう
住宅ローンに含められるかどうかは、その費用が新築工事の契約に含まれているかどうかがポイントです。
新築工事の契約に含まれていない費用はローンが使えませんので、現金で用意しなくてはいけません。
お客様によりますが、自己資金が少ない場合はできるだけ新築工事契約に含んでしまった方がよいこともあります(その分返済額が増えるので要注意!)。
実は、別記事でご紹介する「諸費用」の大半が現金で支払わなくてはいけないものです。
諸費用を含めて、現金で必要な金額を早めに把握すると安心です。

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