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長期優良住宅の認定は必要?計算例あり!メリットとお金の面から判断する方法を解説

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『長期優良住宅の認定は必要?』です。

長期優良住宅は2009年(平成21年)の施行から10年以上が経ち、大手ハウスメーカーを中心に一定レベル以上の住宅を建てている住宅会社では当たり前になりました。
中島工務店でも標準採用しています。
一方で、長期優良住宅にするかどうかを選べる住宅会社もたくさんあります。
選べる場合、お客様は長期優良住宅の認定をとるべきかどうか非常に悩まれるようです。
というのも、長期優良住宅にすると税制優遇などを受けられる一方で、認定をとるために追加費用がかかるのが一般的だからです。

今回は、長期優良住宅の概要をおさらいしたうえで、長期優良住宅にするかどうかの判断方法をおもにお金の面から解説します。
要するに認定にかかる追加費用<税制等で優遇される費用 になれば認定を取得した方がいいという話になるのですが、その比較項目と計算方法を具体的に紹介しますので参考にしてください。
計算のしかただけ知りたい人は「優遇されるもの」からご覧ください。

この記事でわかること
●長期優良住宅の概要おさらい
●長期優良住宅で優遇されるもの
●長期優良住宅の認定を取得するか判断するための計算例

 

長期優良住宅の概要おさらい

念のため、長期優良住宅の概要をおさらいしておきましょう。
家づくり検討中の方ならいろいろな住宅会社で説明を受けているはずなので簡単にまとめます。

長期優良住宅とは”長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅”のこと。
劣化対策(防蟻・防水・防腐措置など)、耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネ対策、住戸面積、居住環境、維持保全計画といった項目に基準が設けられていて、その基準を満たせば認定が受けられます。
詳しい要件は国土交通省の長期優良住宅ページを参照してください。

 

長期優良住宅の基準は高くない

スクラップアンドビルドの時代からよいものをつくって長く使う時代への転換を目指してつくられた制度ですが、施行から10年以上が経った今、その基準は決して高いものではなくなりました。

特に省エネ対策。
住宅会社でよく利用される3つの基準と比べてみましょう。
UA値は6地域(東京・愛知・大坂など)を例に取り上げます。
※UA値は断熱性能を測る指標で、数値が低い方が断熱性能が高い。

UA値(6地域の場合)
断熱等性能等級4長期優良住宅の基準0.87
平成28年省エネ基準2025年度義務化予定0.87
ZEH(ゼッチ)2050年に向けて国が推進する基準0.6
HEAT20 G1環境志向の住宅会社がよく使う基準0.56

これを見ると、長期優良住宅の省エネ基準が高くないことがよくわかりますね。
長期優良住宅制度スタートから6年後の2014年に閣議決定された「エネルギー基本計画」で「2020年の新築注文住宅の半数以上をZEHにする」と謳われたことを考えると、早い段階で国はZEH基準を当たり前にしたいと考えていたことがわかります。
2020年12月に発表された「2050年カーボンニュートラルに伴うグリーン成長戦略」でもさらなるZEHの普及を目指すとされていて、国の省エネ住宅の基準はZEHだと言っていいでしょう。

そのほかの基準、耐震等級や維持管理計画なども今では一般的になっているものが多くあります。
これが長期優良住宅を標準にしている住宅会社が増えた理由です。
当たり前につくれば長期優良住宅になる、だから標準で認定をとる。
中島工務店もこの理由で長期優良住宅を標準にしています。

長期優良住宅が標準の場合は、申請費用等もあらかじめ資金計画や見積もりに含まれているはずです。
その場合は、特別な理由がない限り、そのまま長期優良住宅で建ててもらいましょう。

 

長期優良住宅が標準でない場合の注意点

長期優良住宅が標準でない住宅会社もたくさんあります。
考えられるおもな理由は2つ。
①お客様に選択の余地を残している、②長期優良住宅の基準に満たない住宅を建てている です。

①は、建物は長期優良住宅の基準を満たすけれど認定取得には費用がかかるから「認定をとるかとらないかはお客様が決める」という考え方です。
長期優良住宅の認定を取得するためには、そのための書類や図面をたくさん用意しなくてはいけませんし、申請費用もかかります。
これらをまとめると数十万円になるため、その費用をかけるかかけないかはお客様に判断を委ねるというわけです。
お客様が悩まれるのはこのケースですね。
この記事のここから後の内容は、このケースで役立ててもらえるのでぜひ参考にしてください。

注意したいのは②の場合。
そもそも長期優良住宅の基準に満たない住宅を建てていると、認定をとりたくてもとれません。
もちろん、長期優良住宅にするための設計・施工・申請費用を抑えられるのでこうした選択もアリではあります。
ただし性能が低い家だということになりますので、その家がよいかどうかはご自身でよく判断してください。

 

長期優良住宅のメリット・優遇されるもの

繰り返しになりますが、お金の面で考えると認定にかかる追加費用<税制等で優遇される費用 になれば認定を取得した方がお得ということになります。
というわけで、税制等で優遇される費用を確認していきましょう。
※2021年10月現在、住宅ローンを利用した場合の優遇内容。年度ごとに制度が変わるため最新情報をご確認ください。

一般住宅長期優良住宅
住宅ローン控除 控除対象借入額(最大控除額)4,000万円5,000万円
登録免許税0.15%0.1%
不動産取得税控除額1,200万円1,300万円
固定資産税軽減期間3年5年
住宅ローン金利優遇金融機関による

①住宅ローン控除
控除対象借入額が、一般住宅4,000万円に対して長期優良住宅5,000万円になります。
控除率1%の場合、最大控除額は一般住宅400万円に対して長期優良住宅500万円になります(控除率1%×控除期間10年)。
注意したいのは、年末のローン残高に対して控除される点。
つまり10年後も5,000万円以上のローン残高がないと最大控除額まで使い切ることはできません。
また住宅ローン控除は所得税と住民税からの税額控除です。
所得税・住民税が低い場合には、住宅ローン控除枠をすべて使いきれません。
最大控除額500万円を使い切れる場合は一般住宅に比べて100万円のメリットがあるので、これだけで長期優良住宅を選ぶ意味があるでしょう。

②登録免許税
登録免許税の保存登記が一般住宅0.15%に対して長期優良住宅0.1%に軽減されます。
イメージがつきにくいですね。
のちほど具体的な計算例で解説しますが、残念ながら大きな金額差が出る軽減措置ではありません。

③不動産取得税
土地や建物を取得したときには不動産取得税がかかります。
不動産取得税には控除額があり(取得した建物の評価額)-(控除額)の結果に対して3%の税金がかかります。
この不動産取得税控除額が一般住宅1,200万円に対して長期優良住宅1,300万円に拡大されます。
こちらものちほど具体的な計算例で確認しましょう。

④固定資産税
新築住宅は取得後3年間は固定資産税が2分の1に優遇されます(建物のみ)。
ここでも固定資産税の軽減期間が一般住宅3年間に対して長期優良住宅5年間に拡大されます。
こちらものちほど具体的な計算例を示しますが、固定資産税が高額な場合はわりと大きなメリットになります。

⑤住宅ローン金利優遇
金融機関によりますが、住宅ローンの金利優遇が受けられる場合があります。
中島工務店の提携金融機関・岐阜信用金庫でも長期優良住宅なら「金利引き下げプラン」の適用を受けられます。
ただ、中部しんきんカード(クレジットカード)の口座振替の利用や自己資金20%以上の場合でも同じ優遇が受けられます。
残念ながら、長期優良住宅の認定を受けるかどうか判断する上ではそれほど大きなメリットとはいえないでしょう。

最後に地震保険の保険料について。
長期優良住宅のメリットのひとつとして地震保険の保険料割引が挙げられることがありますが、これは長期優良住宅が条件ではなく耐震等級の取得が条件です。
長期優良住宅であってもなくても耐震等級を取得していれば、耐震等級1で10%、耐震等級2で30%、耐震等級3で50%の割引が受けられます(一部共済を除く)。

 

長期優良住宅の認定を受けるか 計算例

それでは上記の優遇が実際どのくらいの金額になるか、計算してみましょう。
建物契約金額2,800万円(税別)、住宅ローン借入金額2,400万円、建物評価額2,000万円と想定します。
登録免許税・不動産取得税・固定資産税はすべて建物評価額に対して計算するので、建物評価額も例として設定しました。
実際には建築後の家屋調査等で決まりますので、あくまで参考事例としてご覧ください。

①住宅ローン控除
・年収 600万円
・借入金額 2,400万円
・借入期間 35年間
・変動金利 0.65%(当初10年間)
・所得税 30万円
・住民税 30万円
※2021年1月に融資実行、保証料・手数料は一括前払いとする。
この場合の10年間の年末ローン残高と住宅ローン控除額は次の通りです。

住宅ローン残高住宅ローン控除額
2021年末2,343万円23.4万円
2022年末2,282万円22.8万円
2023年末2,220万円22.2万円
2024年末2,157万円21.5万円
2025年末2,098万円20.9万円
2026年末2,031万円20.3万円
2027年末1,967万円19.6万円
2028年末1,903万円19.0万円
2029年末1,839万円18.3万円
2030年末1,774万円17.7万円

所得税額は初年度で30万円-22.8万円→7.3万円と大幅に下がり、住宅ローン控除制度の恩恵は大きいですね。
ただ、当たり前なんですが、借入額が4,000万円もありませんので控除枠を最大まで利用することはできません
住民税額も設定しましたが、住民税の減額になることもありません。
借入額が4,000万円以上あり、所得税も40万円以上払っている場合に限って長期優良住宅にするメリットがあるといえます。
ものすごく大雑把にいって、所得税40万円以上になるのは年収750万円以上です。
ただし扶養家族が多かったりすると控除も増えるので、人ぞれぞれです。
詳しくは住宅会社の営業担当者(お金に詳しい人に限る)やファイナンシャルプランナーに相談してください。

②登録免許税・不動産取得税・固定資産税
税金関係は建物評価額に対して計算しますので、まとめていきましょう!

一般住宅長期優良住宅計算方法
税率金額税率金額
登録免許税0.15%3万円0.1%2万円建物評価額×税率
不動産取得税3%(控除1,200万円)24万円3%(控除1,300万円)21万円(建物評価額-控除額)×税率
固定資産税
軽減期間合計金額
1.4%、2分の1に軽減(3年間)42万円1.4%、2分の1に軽減(5年間)70万円建物評価額×税率
※軽減前固定資産税額 28万円
合計69万円93万円

一般住宅と長期優良住宅の場合の差は93万円-69万円=24万円になりました。
長期優良住宅にするための費用が24万円より少ない場合は、長期優良住宅にした方がメリットがあるといえます。

ご自身で計算する場合は次のようにやってみてください。

長期優良住宅の金銭的メリット計算方法
1)建物評価額を算出する。
本当の金額はわかりませんが、めやすとして契約金額(税別)×0.7くらいで計算してみましょう。
2)上の表の「計算方法」に当てはめる。

 

なお長期優良住宅にするための費用は会社によって異なります。
中島工務店のように基本的な構造が長期優良住宅仕様の場合、必要な費用は申請のための書類・図面作成費と申請費です。
それも会社によってもともとある図面の内容が違うので、実際に追加で発生する業務量は違ってきます。
さらにもともとの構造・仕様が長期優良住宅の基準に満たない住宅会社では、設計や施工方法も大幅に変更しなくてはいけません。
そうなるとさらにその費用もかかりますので、かなり増額になる場合があります。
住宅会社・工務店から長期優良住宅にするかどうかの判断を委ねられた場合は、まずそのためにかかる費用を確認し、それから上記の計算方法に当てはめて金銭的メリットを算出してください。

 

お金だけじゃない長期優良住宅の価値

お金の面から長期優良住宅にするかどうかの判断方法を解説してきましたが、長期優良住宅の価値は目の前のお金だけではありません。
長期優良住宅は「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的につくられた制度です。

日本の住宅は、年数が経つと価値がなくなることで知られています。
20年も経つと建物の価値はほぼゼロって聞いたことありますよね。
固定資産税が安くなるのはありがたいのですが、資産価値が下がると値段がつかず、売れないから壊すしかないという結果になりがちです。
これを改善しようとつくられた制度のひとつが長期優良住宅です。
つまり、長期優良住宅制度によって年月が経った建物でもきちんとつくられて手入れされていれば評価しよう、「長期優良住宅の認定があれば中古住宅でも高く評価される」という社会をつくろうとしているのです。

とはいえ、今のところは残念ながらほとんど成果は見られません。
一方で、長期優良住宅の認定は新築時にしか取得できません。
今しかとれない認定だけれど、将来役に立つかはまだわからない・・・これが多くの人を悩ませるポイントなんですよね。

将来のことはわかりませんが、標準で取得できる会社なら取得しておくとよいでしょう。
取得するかどうかを自分で判断する場合には、この記事でご紹介した計算方法に加えて、将来の住宅市場がどうなるかをご自身なりに考えて判断してください。

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