愛知・岐阜の注文住宅・リフォーム 長久手Studio | 中島工務店

注文住宅の違約金はどんなときに発生する?金額は?工期延長・解約・ローン審査落ちなどのケースを解説

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『注文住宅の契約における違約金』です。

「家を建てよう!」と気分が高揚しているときにはまず考えることもない違約金。
ですが、数千万円もする注文住宅をつくっていく過程では「思っていたのと違う」となることもあり得ます。
そうなったとしても数千万円もの契約ですから簡単に取り消すことはできません。
そこで問題になるのが違約金です。
今回はどんなときに、いくらくらい違約金が発生するのかを民間(七会)連合協定工事請負契約約款にもとづいて解説します。
最後に中島工務店が実際にどのような対応をしているのかもお話しますので参考にしてください。

結論としては住宅会社・工務店側に重大な過失や契約違反がない限り、お施主様がまったくお金を払わずに解約することはできません。
住宅は慎重に契約しましょう。

※民間(七会)連合協定工事請負契約約款とは;日本建築士会連合会など建設業界を代表する7つの一般社団/公益法人が集まって、建築主にも請負者(住宅会社や工務店)にも偏らない対等で公正な契約を目指してつくられた約款。中島工務店もこの約款を使用しています。

この記事でわかること
●約款における違約金の規定
●違約金トラブルよくあるケースと約款の規定
●違約金トラブルを避けるために注意したいこと

 

違約金とは

民間連合協定工事請負契約約款上で違約金と規定されているのは次の2つのケースだけです。
※以下、約款といったときには民間連合協定工事請負契約約款を指すものとします。

約款上の違約金(第30条)
①住宅会社・工務店の過失等によって工期内に引き渡せなかったとき
②お施主様の請負代金が支払いが遅れたとき

 

詳しくはのちほど解説しますが、工期内に引き渡せないときにお施主様から住宅会社・工務店へ、支払いがされないときに住宅会社・工務店からお施主様へ違約金を請求できると規定されています。

ところが実際には「見積もりより高くなったから解約したい」「工期が遅れたから補償してほしい」など工事中にお施主様と住宅会社・工務店がトラブルになった様々なケースで「違約金」が問題になります。
これらは契約上は違約金ではなく、契約解除に伴う費用の清算や損害賠償です。
しかしながらいずれも一般的に「違約金」と言われることが多いので、この記事では約款上の違約金・契約解除に伴う費用の清算・損害賠償を含めて違約金として解説します。

 

引き渡しが遅れたときの違約金

最初に約款に違約金として規定されている引き渡しが遅れたときの違約金について確認しましょう。
約款第30条によると、引き渡しが遅れた場合、お施主様は住宅会社・工務店に遅滞日数に応じて請負代金×年率10%の違約金を請求できます。

請負代金2,000万円で引き渡しが10日間遅れたなら、2,000万円×10%÷365日×10日で約54,000円を請求できます。
ただし天候など住宅会社・工務店に責任がない理由による工期の遅れでは違約金は請求できません。
また、部分引き渡し(建物の一部の引き渡し)が完了している場合は、引き渡し済の部分は請負代金から差し引いて計算します。

 

お施主様の支払いが遅れたときの違約金

約款に規定されたもうひとつの違約金は、お施主様が請負代金を支払わない場合です。
こちらも約款第30条で請負代金が支払われない場合、住宅会社・工務店はお施主様に遅滞日数に応じて支払い遅滞額×年率10%の違約金を請求できると規定されています。

注文住宅では、請負代金は3~4回に分けて支払うのが一般的です。
請負代金2,000万円で最後の支払い分(請負代金の30%)600万円が10日間遅れたとすると、600万円×10%÷365日×10日で約16,000円を請求できます。
なお、同じく第30条の規定により、支払いが遅れている場合は住宅会社・工務店は住宅の引き渡しを拒むことができます。

 

注文住宅で違約金 よくあるケース3選

さて、ここからは一般的に違約金とされることが多い契約解除に伴う費用の清算など、いくつかのケースを見ていきましょう。
注文住宅で違約金が問題になるよくあるケースは以下の3種類です。

■注文住宅で違約金が問題になるよくあるケース
①住宅ローン審査に落ちたので解約したい
②金額や工事内容に納得できないから解約したい
③工期が遅れて迷惑を被ったので補償してほしい

 

①と②はお施主様(発注者)が住宅会社・工務店(受注者)に支払う違約金、正確には契約解除に伴う費用の清算です。
③は住宅会社・工務店(受注者)がお施主様(発注者)に支払う違約金、損害賠償です。
それでは具体的に見ていきましょう。

 

施主の意思による解約の場合の違約金

お施主様が違約金について調べ始めるケースで最も多いのは施主の意思によって解約したいときです。
その中でも業界でよく聞くのがお金・担当者に関するトラブルです。

当初の見積もり金額から大幅アップして納得できない!
打ち合わせ中に「せっかくだから」と要望が増えるのはよくあることで、結果的に見積もり金額が大幅アップ!
要望が増えたから金額も増えて当然なのですが、打ち合わせ中の説明が不十分だとお施主様に納得していただけない場合があります。
ただ、ほとんどの住宅会社・工務店で最初のプラン時の見積もりは概算です。
品番など詳細が決まっていない段階では概算にならざるを得ないため、詳細決定後にある程度金額が変わるのはやむを得ないと理解していただきたいところです。

担当者が信頼できないから解約したい!
お願いしたことが伝わっていない、指示通りにやってくれないといったときに起こるケースです。
注文住宅の設計・施工では小さな変更でも営業担当者・設計担当者・現場監督・協力業者などたくさんの関係者に情報共有する必要がありますが、現実には必ずしも十分共有できないことがあります。
どんな要望であれ、お施主様にとっては一生に一度の家づくりですから納得できなくて当然ですよね。
指示もれによるやり直しなどが度重なると担当者や会社を信頼できなくなって、お施主様が途中解約を検討してしまいます。

事例によってはお施主様が解約したくなる気持ちもよくわかりますが、契約解除では住宅会社側に著しい契約違反がない限り出来高分の費用はお施主様が支払うことになります。
なおこれは契約上は「違約金」ではなく、契約解除に伴う費用の清算です。
もう少し詳しく見ていきましょう。

 

施主が解約したいときの出来高払いとは

約款の第33条に「発注者がこの工事の出来高部分並びに検査済みの工事材料及び設備の機器(有償支給材料を含む)を引き受ける・・・」とあります。
つまり工事途中で解約したいならすでにできている部分については支払わなくてはいけないということです。
例えば躯体が完成して内装工事をしているときに解約したら、基礎・構造・断熱・外壁・屋根・内装や配線配管の完成したところまでの費用は支払わなくてはいけません。
工事の7~8割が完了していますから、2,000万円の契約なら1,500万円くらい支払うことになりそうです。

現実的にはそこまで進んだ工事の費用を支払って解約するというお施主様は少ないでしょう。
お施主様の立場からすると「住宅会社が悪いのにそんなの納得できない!」となりそうですがやむを得ません。

ではどんなときにお施主様が負担なく契約解除できるのでしょうか。
約款の第31条によると、おもなケースは次の通りです。

お施主様が費用負担なく契約解除できるケース
●住宅会社・工務店が正当な理由なく着手期日(着工日)を過ぎても着工しないとき
●正当な理由なく工期が著しく遅れ、工期内または期限後相当期間内に完成する見込みがないとき
●設計図書通りに施工されておらず、工期内に補修・改造されないとき
●住宅会社・工務店が契約内容に違反しているとき
●住宅会社・工務店が倒産しそうなど工事を継続できないとき

 

実際の約款にはもう少し詳しく難しく記載されていますが、趣旨はこんなところです。
問題になりそうなのは2つめと3つめでしょうか。
工期がどのくらい遅れると「著しい」といえるのかは難しいところですが、工期は天候等によって遅れることはよくあり、工期の変更契約も一般的です。
住宅会社・工務店に大きな過失があった場合を除いて、工期が遅れたことを理由に無条件で契約解除できるケースは少ないと考えてください。
また図面通りに施工されていない場合も、工期内に補修ややり直されれば契約解除の理由にはなりません

納得できないことがあっても、担当者や会社が信頼できなくても、著しい契約違反がなければそこまでにかかった費用を支払わずに解約するのは非常に難しいということです。
一方で、上記のいずれかに該当する理由があったときには住宅会社・工務店に損害賠償を請求できます。

 

住宅ローン審査に落ちたときの違約金

住宅ローン審査に落ちてしまったときはどうなるのでしょう?
お施施主様にも住宅会社・工務店側にも過失がないやむを得ないケースですが、この場合に費用がかかるかどうかは契約にローン特約があるかどうかによります。

ローン特約とは、お施主様が住宅ローン審査に通らなかったら契約を白紙にするという特約です。
ローン特約があれば契約そのものがなかったことになるので、契約解除に伴う違約金や出来高払いも発生しません。

逆にいうとローン特約が附帯していない場合は、そこまでにかかった費用を支払う必要があります。
住宅ローンには事前審査と本審査がありますが、注文住宅の場合は本審査までに設計がある程度進んでいる可能性が高いでしょう。
するとそこまでかかった測量や設計、各種申請に関する費用は出来高として支払わなくてはいけません。
ただし、正しい情報で事前審査に通っていれば本審査で落ちることは少ないので、事前審査で虚偽(盛った)情報を申告しない・事前審査後に転職しない・事前審査後に新たなローンを組まない・各種支払いを滞納しないといった点に注意していればそこまで心配しなくても大丈夫です。

ローン特約が契約に含まれているかどうかは住宅会社・工務店によって異なります。
分譲住宅や土地の購入の場合はローン特約があるかよく確認しましょう。
本審査前に設計を行う注文住宅の場合はローン特約は附帯しないことが多いので、事前審査後の行動には十分注意しましょう。

 

工期が遅れたときの損害賠償

「工期が遅れて予定より長く仮住まいすることになったからその分を補償してほしい」「子どもの小学校入学に間に合わず送迎などで苦労したから迷惑料を払ってほしい」工期が遅れるとこのようなトラブルに発展する場合があります。
これはお施主様から住宅会社・工務店に対する損害賠償請求です。

工期の遅れによる損害賠償請求は、最初に取り上げた約款第30条の違約金の規定と、先ほど「施主が解約したいときの違約金」で取り上げた約款第31条が参照できます。

まず工期の遅れそのものについては第30条の規定通り、お施主様は住宅会社・工務店に遅滞日数に応じて請負代金×年率10%の違約金を請求できます。
さらに、約款第31条にある通り「正当な理由なく工期が著しく遅れ」たときには損害賠償請求が可能です。
ただ、一般的に天候等による工期の遅れは「正当な理由」と考えられるため、損害賠償請求に至るのは簡単ではありません。
実際にはお施主様と住宅会社・工務店が協議して解決することが多く、それでも解決できないときに建設工事紛争審査会等による調停、裁判へと進むことになります。

 

違約金トラブルを避けるために注意してほしいこと

ここまで解説してきたとおり、注文住宅の契約後に費用負担なく契約解除するのは非常に困難です。
ご質問が多い内容についてまとめるとおよそ以下のとおりです。

●お施主様の意思による契約解除ではそこまでの出来高分を支払う必要がある。
●図面通りに施工されていなくても工期内に是正されれば契約解除の正当な理由にはならない。
●工期が遅れたときには規定の違約金を請求できるが、天候などやむを得ない理由は違約金の対象にならない。

お施主様側に不利な契約だと感じられるかもしれませんが、数千万円の工事を請け負う住宅会社・工務店にとって簡単に解約されてしまうのは大きなリスクです。
家づくりの最初に見えるのは紙やデータのプラン図くらいかもしれませんが、その裏ではすでに数千万円の工事に向けて多数の人やモノが動いています。
数千万円の契約であることをよく理解し、次のような点に注意して契約してください。

違約金トラブルを避けるために注意してほしいこと
①その会社で希望が叶うか契約前に十分確認し、重要なことは口約束ではなく書面に残す。
②要望を増やすと見積もりも高くなるので、資金に余裕を持って契約する。
③契約を急がず、契約書・約款を隅々まで理解してから契約する。

 

私たち住宅会社・工務店としても途中解約などなくお引渡しして喜んでいただきたいのが本心です。
それでも行き違いなどが重なって契約解除は起こってしまいます。
契約は慎重に、お施主様と住宅会社・工務店がよく理解し合ってから進んでいくようにお互いに努めたいところです。

なお本記事では民間(七会)連合協定工事請負契約約款にもとづいて解説しました。
住宅会社・工務店によって使用している約款は異なりますので、契約や契約解除に際してはご自身が契約している住宅会社・工務店の約款をよく確認してください。

 

違約金への対応~中島工務店の場合

最後に、中島工務店が実際にどのように対応しているのかをお話します。
工務店の対応事例として参考にしてください。

中島工務店は多くの住宅会社・工務店と少し契約のしかたが異なります。
多くの住宅会社・工務店では設計から施工までを1本の請負契約としていますが、中島工務店は①設計業務委託契約と②工事請負契約の2本立てで契約します。
①設計業務委託契約にプラン・設計・建築確認申請・監理業務が含まれ、②工事請負契約が着工から引き渡しまでの工事の契約です。
このため中島工務店では設計に入る前に設計業務委託契約を締結し、設計が完了して建築確認申請も下りた後に改めて工事請負契約を締結します。

これがどう違約金と関係するのかというと。
「設計に納得できず解約したい」となったとき契約しているのは設計契約だけで、工事請負契約はまだ締結していないので解約にもならないし、当然工事部分については契約解除に伴う費用の清算もありません。
もちろん設計契約に含まれる業務については建築設計・監理業務委託契約約款に従って違約金が発生する場合があります。

以上を踏まえた上で中島工務店の対応例をご覧ください。

①設計途中で解約したいとき
設計業務委託契約の出来高分の費用を清算して契約解除となります。
設計契約料は住宅の規模や内容によりますが、150万円~200万円程度です。
どこまで進んでいるかによりますが、工事請負契約を締結している場合の清算金額よりは低くなるケースが多いはずです。

②工事の途中で解約したいとき
これは本記事で解説してきたとおり、約款の規定に従って出来高分の費用のお支払いをお願いします。
幸い、これが適用された事例は思い当たりません。

③工期が遅れてご迷惑をおかけしたとき
天候等の理由で工期が遅れた場合、約款上は特に損害賠償は必要ありませんが、実際には遅れた分の仮住まい・賃貸住宅の家賃に相当する額等を工事請負代金から値引きさせていただくことがあります。

中島工務店では、提携金融機関の尽力もあり、住宅ローン審査に落ちて契約解除された例はありません。
ただ、1件だけ事前審査後にお施主様が病気になられて本審査を通らなかったケースがあります。
その方は幸い別の金融機関で住宅ローンを組むことができましたが、数カ月・数千万円をかけた家づくりではこのように誰が悪いわけでもなく契約解除を迫られる事態も起こり得ます。
契約は慎重に、設計期間・施工期間には違約金を考えなくてはならないような事態にならないよう、住宅会社・工務店と綿密に連絡を取り合って家づくりを進めましょう。

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