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2022年10月長期優良住宅法改正!省エネ・耐震の新基準、既存住宅の認定制度新設を解説

こんにちは、愛知・岐阜の注文住宅&リフォーム 長久手Studioです。
住宅建築のプロが納得できる家づくりのヒントをお話しするこのブログ。
今回のテーマは『2022年10月長期優良住宅法改正』です。

長期優良住宅制度が創設されたのは2009年(平成21年)。
その名の通り、2~3世代にわたって住み継げる優良な住宅ストックをつくろうという考え方のもとに始まった制度で、2022年3月末時点で累計135万戸以上が長期優良住宅に認定されています。
近年は新築戸建て住宅の4分の1が長期優良住宅認定を取得していて、中島工務店でも長期優良住宅を標準としています。
この制度には優良な住宅ストックの流通を促す目的もありますから、これからますます認定数が増えていきそうですね。

そうした中、2022年10月に長期優良住宅の法改正が施行されました。
今回は長期優良住宅新基準のうち、木造戸建て住宅に関わる部分について解説します。
おもなポイントは3つ。
①省エネの新基準、②耐震の新基準、③既存住宅の認定制度新設です。
これから家を建てる人は①と②に、中古住宅の売買を検討している方は③に注目してください。
なお詳しくは国土交通省のこちらの資料を参照してください。

この記事でわかること
●2022年10月からの長期優良住宅 省エネ新基準
●同 耐震新基準
●新設された既存住宅認定制度と注意点

 省エネ新基準

省エネの新基準は次のように変更になりました。
※BEI=設計一次エネルギー消費量÷基準一次エネルギー消費量

断熱等性能一次エネルギー消費量性能
従来の基準住宅性能表示の等級4(UA値0.87/6地域)なし
新基準住宅性能表示の等級5(UA値0.60/6地域)住宅性能表示の等級6(BEI 0.8以下)

簡単にいうと断熱性能はZEH基準になり、これまでなかった一次エネルギー消費量等級が追加されました。
下記の記事でも取り上げましたが、断熱等級は5の上に6、7があります。
断熱等級5は従来に比べれば高いものの先進的な工務店を中心にさらに高い性能を目指す動きは以前からあり、それほど難しい水準ではありません。

一次エネルギー消費等級は電気・ガスなどの家庭で使用するエネルギー量を測る基準で、あらかじめ決められた基準値に対して設計上のエネルギー消費量がどのくらい削減されているかを評価します。
ここには太陽光発電などで創られるエネルギーは含まれません。
一次エネルギー消費等級6は、断熱等級5をクリアする程度の断熱が施工されていればまずクリアできます。
※一次エネルギーとは電気・ガスなどに加工されるまえの状態=石油、石炭などのこと。家庭で使われる電気kWh・ガスMJなど単位が違う最終エネルギーの消費量を統一した単位で計算するために用いられるのが一次エネルギー消費量。

断熱等級も一次エネルギー消費等級も従来から長期優良住宅の認定を取得している住宅会社・工務店なら問題ない水準なので、家づくり検討中の方がそれほど気に留めることはないでしょう。
なお中島工務店はHEAT20 G1=UA値0.56(6地域)がめやすなので、もちろん長期優良住宅の新基準をクリアしています。

 

耐震新基準

耐震の新基準は次の通りです。

耐震の壁量基準
従来の基準耐震等級2または3
新基準耐震等級3

耐震等級2以上だった基準が耐震等級3が必須になりました。
これは断熱性能向上などにより木造住宅が重量化したことに対して建物を強くするために改正されたものです。
住宅性能表示では断熱等級7まで新設されたほか、先ほどご紹介したように長期優良住宅の省エネ基準も引き上げられました。
断熱材が分厚くなり重くなることにより、建物をより強くする必要ができて耐震等級も高くなりました。

近年では耐震等級3を標準とする住宅会社・工務店も多く、中島工務店も耐震等級3が標準です。
長期優良住宅の基準が耐震等級3になったことにより、現在耐震等級2の住宅会社・工務店も耐震等級3を標準にすることが見込まれます。
長期優良住宅を標準としていない住宅会社・工務店で建てる場合は、念のため耐震等級を確認するのがよいでしょう。

 

新築戸建住宅における長期優良住宅法改正の影響

新築戸建住宅に関わる長期優良住宅法の改正ポイントは以上2点、省エネと耐震の新基準です。
今回の改正は以前から長期優良住宅を建てていた住宅会社・工務店においては大きな影響はない場合がほとんどです。
先ほどご紹介した断熱等級に関する記事にもある通り、断熱等級4から5へのアップは技術的にもコスト的にもそれほど大きな影響はありません。
耐震等級は2と3で多少設計が変わってきますので、住宅会社・工務店によっては設計の考え方やコストに影響するところもあるでしょう。
ですが、対応できないほどではありません。

今回の長期優良住宅法改正は新築戸建住宅については、時代の変化に合わせて平均以上の住宅会社・工務店がすでに実現してきた基準に合わせてアップグレードしたものだといえます。

 

既存住宅の認定制度新設

より大きな変化だといえるのが、既存住宅の認定制度新設です。
従来、長期優良住宅は新築のとき、または増改築したときにしか認定を取得できませんでした。
だから私たちも「新築のときにしか取得できないので認定を取得しましょう」とお話してきました。
それが今回、既存住宅でも認定を取得できるようになったのです。

既存住宅の認定に際しては、新築(または増改築)のときに申請していたら適用されていた基準に則って判断されます。
例えば2010年に新築した建物で2022年に申請した場合、2010年当時の長期優良住宅新築基準を満たしているのが条件になります。

注意したいのが、新築(または増改築)時の基準を満たした上で申請時点で著しい劣化が生じていないことが条件になっている点です。
認定手続きに際しては、書類審査のほかにインスペクターによる現況検査が行われます。
インスペクターとは既存住宅の調査の専門資格者です。
具体的な運用が始まって見ないとわかりませんが、インスペクターの調査によって著しい劣化があると判断された場合は認定を取得できない場合があります。

もうひとつ注意したいのが書類の準備です。
認定に際しては次のような書類の提出が必要だとされています。

■既存住宅の長期優良住宅認定のための提出書類
・認定申請書
・維持保全計画書
・設計内容説明書
・各種図面、計算書
・状況調査書
・工事履歴書 ほか

 

つまり新築時の設計図書一式が保存されていなくてはいけません。
また新築時に長期優良住宅認定を取得するための各種計算をしていなかった場合、改めて計算する必要があります。
計算は建築した住宅会社・工務店に依頼することになりますが、改めて図面の確認から始めなければならないため、新築時に計算するより費用が高くなるのが一般的です。

現在、長期優良住宅認定取得のためにはそれ専用の計算や書類作成が必要です。
つまり新築時に認定取得していない場合はまず計算もしていないので、既存住宅で認定取得するならほとんどの場合で計算費用・書類作成費用・インスペクター費用などが必要です。

 

既存住宅の認定取得メリットは?

既存住宅で長期優良住宅認定を取得するためにはおそらく30~50万円前後の費用がかかると考えられます(インスペクターの調査内容によってはもっとかかります)。
そんなに費用をかけて何のために認定を取得するのかというと、購入者を優遇するため・売買時の価値を上げるためです。

新築でも長期優良住宅の認定を取得していると住宅ローン控除の枠が大きくなったり、登録免許税・不動産取得税・固定資産税が優遇されたりします。
同様に、長期優良住宅認定を取得した既存住宅を購入するときに住宅ローン控除の枠が認定を取得していない住宅より1,000万円大きくなり、フラット35・フラット50の優遇金利もあります。

住宅ローン控除も優遇金利もどちらも既存住宅の取得時が対象です。
つまり、家を建てた人・住んでいる人ではなく、その家をこれから購入する人にとってのメリットです。
国が認定するよりよい住宅を購入する人を優遇することにより、よりよい住宅ストックを増やそうというしくみです。
また、実際に運用されてみないとわかりませんが、購入者にメリットがある中古住宅はそうでない中古住宅より価格が高くなる可能性があります。

 

長期優良住宅認定は取得した方がいい?

新築の場合は、やはり最初に取得しておきましょう。
今回の改正でもわかる通り、長期優良住宅認定制度は国の住宅施策の根幹のひとつだといえます。
認定を取得しておくことによって今後もメリットがあるかもしれませんから、取得できるなら最初に取得しておくのがおすすめです。

既存住宅でも取得できるんならそのときでいいんじゃない?と思われるかもしれません。
が、実際にどのくらいの状態であれば「著しい劣化がない」と判断されるのかがわかりません。
取得費用も新築時の方が抑えられますので、やはり可能なら新築時に取得しておきましょう。

既存住宅(中古住宅)の場合は、まず住宅会社・工務店に図面と書類で認定基準を満たしているか判断してもらいましょう。
この段階で一定の費用が発生するので、売買に際してその費用分の付加価値を付けられるか(=売却金額に上乗せできるか)も必ず確認しましょう。
基準を満たしていたら、インスペクターに現況調査を依頼して、申請へと進みます。
こちらはまったく新しいしくみなので、実際にどの程度認定がとれるかわかりません。
築年数や立地条件、どのくらいメンテンナンスしてきたかによってずいぶん結果が変わりそうです。
私たち工務店も状況を見ながら対応を考えていく段階ですので、はっきりとしたことはいえません。
しかしながら、優良な住宅ストックを増やすという観点では意義のある制度です。
経過を見ながら、上手に活用していきましょう。

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